 |
Áp lực đáo hạn cận kề
Theo báo cáo thị trường TPDN do Công ty CP Xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings công bố, tổng giá trị TPDN đến hạn thanh toán trong quý IV/2026 ước khoảng 93 nghìn tỷ đồng, cao nhất trong năm. Trong bức tranh chung đó, nhóm BĐS sẽ đáo hạn khoảng 46,9 nghìn tỷ đồng trong quý IV/2026. Nhiều DN địa ốc đang đối mặt với các lô trái phiếu giá trị lớn phải giải quyết nghĩa vụ trả cả gốc và lãi.
Chia sẻ thẳng thắn về thực trạng xoay xở dòng tiền trong bối cảnh hiện tại, đại diện một DN BĐS lớn tại khu vực phía Nam thừa nhận rằng, áp lực trả gốc và lãi trái phiếu dồn dập trong khi không tìm đâu được dòng tiền mới buộc DN phải chủ động đàm phán kéo dài kỳ hạn với trái chủ. Đồng thời, đơn vị này đang đẩy mạnh M&A một phần tài sản dự án để tạo dòng tiền mặt lưu động. Thực tế này phản ánh rõ sức ép mà chủ đầu tư đang phải gánh chịu khi các kênh huy động truyền thống gần như bị khóa chặt.
Theo đánh giá của S&I Ratings, mặt bằng lãi suất phát hành duy trì ở vùng cao (với lãi suất danh nghĩa bình quân của nhóm BĐS tiệm cận mức 11,5 - 13%/năm) đang tạo ra một "phép thử" khắt khe đối với năng lực quản trị vốn của các DN. Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho hay, sức mua chung của thị trường có xu hướng giảm, dẫn đến lượng tồn kho tại các dự án chịu áp lực gia tăng. Sự phân hóa mạnh mẽ trong khả năng tiếp cận tín dụng khiến các DN không thể trông chờ hoàn toàn vào nguồn vốn vay truyền thống để đảo nợ cho các lô trái phiếu đáo hạn ngay trong quý này.
Không dừng lại ở áp lực nợ cũ, trong quý III/2026 ghi nhận phát hành TPDN BĐS sụt giảm tới 55,7% so với quý II. Dữ liệu từ S&I Ratings chỉ ra, nguồn vốn huy động mới tập trung ở một vài tên tuổi lớn như VinGroup (chiếm 42%) và Masterise (chiếm 39%), khiến bài toán dòng tiền trả nợ trở nên nan giải hơn bao giờ hết với các doanh nghiệp, nhất là trong khối BĐS tầm trung.
Lời giải từ nỗ lực tự thân và định hướng điều hành vĩ mô
Để giải quyết bài toán dòng tiền trong giai đoạn đỉnh nợ, nhiều DN đang ráo riết triển khai các phương án tự thân thay vì kỳ vọng vào kênh phát hành trái phiếu mới vốn đang rất kén nhà đầu tư. Chẳng hạn, Novaland triển khai kế hoạch chào bán gần 800,7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động khoảng 8.007 tỷ đồng, trong đó dành hơn 5.953 tỷ đồng thanh toán gốc TPDN trực tiếp và góp vốn vào các công ty con để xử lý nghĩa vụ nợ.
Dưới góc độ chuyên gia kinh tế - BĐS, ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhận định, các DN BĐS buộc phải thích ứng bằng chiến lược cơ cấu lại danh mục tài sản thay vì phụ thuộc vào đòn bẩy ngắn hạn. Theo đó, cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đẩy nhanh tiến độ bàn giao sản phẩm, thu hồi dòng tiền thực từ khách hàng, đồng thời tận dụng nguồn vốn FDI trong lĩnh vực BĐS để giải quyết dứt điểm các nghĩa vụ nợ đến hạn.
Trên bình diện vĩ mô, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS diễn ra trung tuần tháng 10/2026, Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc chỉ đạo các bộ, ngành và địa phương phải chủ động theo dõi sát thị trường để điều hành linh hoạt các công cụ tín dụng, thuế, đất đai, đồng thời siết chặt quản lý nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá. Những chỉ đạo được kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn về cơ chế, giúp các DN BĐS tiếp cận lại dòng vốn tín dụng và tái khởi động các dự án dở dang.
Song song đó, Chính phủ yêu cầu các cơ quan chức năng tập trung xử lý dứt điểm vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng kéo dài, nhằm đưa nguồn lực đất đai vào khai thác và tăng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Việc khai thông pháp lý và mở rộng nguồn cung thương mại chính là chìa khóa giúp DN sớm đưa sản phẩm ra thị trường, thu hồi dòng tiền thực để tự trả nợ. Sự đồng bộ giữa quyết sách từ cơ quan quản lý và nỗ lực tái cấu trúc của từng chủ đầu tư liệu có giúp khối DN địa ốc vượt qua áp lực đáo hạn trong quý IV/2026 hay không, vẫn cần thời gian trả lời.
