 |
| Việc xây dựng hệ thống thông tin đầu vào về giá đất và cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ, khách quan, chính xác, cập nhật hiện là thách thức lớn. Ảnh: Lê Chiến Khôi |
Tháo gỡ kịp thời điểm nghẽn định giá đất
Đại biểu Trần Văn Khải (Ninh Bình) cho rằng, sau hơn 1 năm thực thi Luật Đất đai 2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh. Đặc biệt, công tác định giá đất được xem là điểm nghẽn lớn cần tháo gỡ kịp thời.
Đại biểu này nêu một số bất cập trong thực tiễn định giá đất tại Ninh Bình, đó là giá đất do Nhà nước quy định thường chưa sát giá thị trường. Hệ quả là tiền bồi thường cho người dân thấp dẫn đến khiếu nại kéo dài, trong khi ngân sách nhà nước thất thu do giá đất thấp hơn thực tế. Nhiều dự án trên địa bàn Tỉnh chậm giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận với giá bồi thường thấp. Chính quyền địa phương cũng lúng túng giữa hai mức giá (giá nhà nước và giá thị trường), dễ phát sinh tiêu cực hoặc tham nhũng trong định giá đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp ở Ninh Bình phản ánh việc đền bù giải tỏa mặt bằng rất nan giải do giá đất nhà nước quá thấp so với giá thỏa thuận. Doanh nghiệp phải bù thêm ngoài phương án bồi thường chính thức để người dân chấp nhận, làm đội vốn đầu tư, giảm hiệu quả dự án. Ngược lại, nếu áp giá nhà nước, người dân thiệt thòi sẽ khiếu kiện, khiếu nại, dự án đình trệ.
Vì vậy, ông Khải kỳ vọng, Dự thảo Nghị quyết với những quy định mới về định giá đất sẽ tháo gỡ các vướng mắc nêu trên. Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách, người dân được bồi thường thỏa đáng hơn. Doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán được chi phí đất đai, tránh rủi ro khi triển khai dự án. Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin - cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.
Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (Cần Thơ) đặt vấn đề, để áp dụng hiệu quả các phương pháp định giá đất, điều kiện tiên quyết là có hệ thống thông tin đầu vào về giá đất và cơ sở dữ liệu về đất đai đầy đủ, khách quan, chính xác và cập nhật (đúng, đủ, sạch, sống), một cách lý tưởng là đến từng thửa đất, ô đất, vị trí đất. Nhưng yếu tố tiên quyết này đang thiếu, nên trong nhiều trường hợp, cùng một thửa đất, áp dụng phương pháp khác nhau cho ra kết quả rất khác nhau. Do vậy, việc thống nhất phương pháp xác định giá đất, bảo đảm vai trò kiểm soát giá đất của Nhà nước, nhất là đối với thị trường thứ cấp là cần thiết, giúp ổn định thị trường đất đai.
Ngoài ra, để khắc phục tình trạng chênh lệch địa tô khi thu hồi đất, cần bám sát nguyên tắc là thu hẹp trường hợp thu hồi đất, càng ít trường hợp Nhà nước thu hồi đất càng tốt, chỉ thu hồi khi phục vụ mục đích quốc gia, công cộng, an ninh quốc phòng, không thu hồi để làm kinh tế cho tổ chức, cá nhân.
Cũng quan tâm tới nội dung định giá đất, đại biểu Võ Mạnh Sơn (Thanh Hóa) cho rằng, cần tiếp tục sửa đổi quy định về bảng giá đất. Trong đó, bảng giá đất phải phản ánh đúng giá trị thị trường và có thể điều chỉnh theo thời gian, phù hợp với biến động của kinh tế - xã hội. Đồng thời, cần phải xác định rõ hơn về phương pháp định giá tạm thời, tránh việc áp dụng không nhất quán giữa các địa phương hiện nay. Việc xác định giá đất cụ thể khi thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất là cần thiết, nhưng cần tránh sự chồng chéo giữa việc áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Do đó, phải có cơ chế kiểm tra độc lập để đảm bảo độ tin cậy của giá đất được xác định.
Giải quyết “nút thắt” thu hồi đất, cách nào?
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến quan tâm của các đại biểu Quốc hội trong cuộc thảo luận ngày 19/11/2025, nhất là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất. Đối với 25% còn lại, Dự thảo cho phép Nhà nước thu hồi theo diện để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các đại biểu có những quan điểm và băn khoăn về trường hợp này.
Đại biểu Lương Quốc Đoàn (An Giang) đồng tình với quan điểm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất, nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng để triển khai dự án đúng tiến độ. Song đề nghị làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận; cơ chế xử lý đối với diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án. Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện.
Đại biểu Nguyễn Hữu Toàn (Lai Châu) cho rằng, phần khó khăn nhất chính là ở “25% còn lại” vì thường là do yêu cầu giá cao hoặc chưa thống nhất vì vướng mắc pháp lý (ví dụ, đất ở ổn định lâu đời nhưng chưa có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đại biểu đề nghị tách riêng hai trường hợp này, vấn đề giá (25%) có thể xử lý theo Nghị quyết (bồi thường theo bảng giá đất của Nhà nước), những trường hợp liên quan đến tình trạng pháp lý phải được xử lý đến cùng theo quy định của pháp luật. Với chênh lệch giá bồi thường, nếu 75% diện tích được nhà đầu tư thỏa thuận với giá cao hơn giá Nhà nước, trong khi 25% còn lại bị cưỡng chế bồi thường theo bảng giá đất của Nhà nước, sự chênh lệch về quyền lợi này rất dễ sinh ra khiếu kiện. Đại biểu cho rằng, việc áp dụng cơ chế thu hồi 25% còn lại tương tự như dự án khẩn cấp, quốc phòng an ninh, không cần phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư có thể dẫn đến thiệt thòi kép cho người dân.
Đại biểu Lê Xuân Thân (Khánh Hòa) nêu quan điểm, Hiến pháp và Luật Đất đai quy định, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Dự án thỏa thuận không thuộc các trường hợp này. Ngay cả việc giao cho HĐND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với 25% còn lại có thể không có căn cứ pháp lý để HĐND ban hành nghị quyết, vì không thuộc danh mục dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng.
