(BĐT) - Đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 - 70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay, được Bộ Xây dựng đưa ra trong Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, đã bị dư luận phản ứng mạnh mẽ.
Nhiều ý kiến cho rằng, sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Ảnh: Bảo Tín

Nhiều ý kiến cho rằng, sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Ảnh: Bảo Tín

Ngay từ thời điểm được công bố, đề xuất này đã gây ra sự bất an cho những người dân đang sinh sống trong các chung cư nói chung và cả thị trường bất động sản nói riêng.

Có 2 phương án được đề xuất, đó là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.

Bộ Xây dựng cho biết, lý do đưa ra đề xuất này là bởi theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, ở góc độ xây dựng, theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 - 100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 - 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm.

Sở dĩ có những cấp bậc này, bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và nó ảnh hưởng đến an toàn của người dân cũng như vấn đề chỉnh trang đô thị.

Đề xuất trên cho thấy, sau 50 - 70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

“Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật, bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài”, ông Khương nói.

Liên quan đến vấn đề này, các chuyên gia bất động sản lưu ý, có 2 bộ luật cần tham chiếu, đó là Luật Đất đai và Luật Xây dựng.

Ví dụ, theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50 -100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy, cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này, bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.

Do đó, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không?

Có cùng quan điểm như trên, nhiều người dân đang sinh sống trong chung cư cho rằng, việc quy định sở hữu chung cư 50 - 70 năm là đẩy cái khó, cái thiệt thòi cho khách hàng. Bởi, giá cả chung cư ở các đô thị hiện nay không hề rẻ, trong khi thu nhập lại thấp, tích cóp cả 20 năm chưa chắc mua nổi một căn hộ để ở.

Cũng vì sự mất cân đối giữa thu nhập và giá cả bất động sản nên các ngân hàng hiện nay đã thiết kế gói vay mua nhà cho trả đến 25 năm. Điều này cho thấy, nếu dự thảo trên được áp dụng, khi trả xong nợ thì thời hạn sử dụng căn nhà cũng chỉ còn một nửa.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho hay, nếu chung cư chỉ cho thời hạn 50 - 70 năm thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì hàng tồn kho nhiều, bởi người dân mua căn hộ sẽ giảm do không được sở hữu lâu dài. Một khi dự án không bán được, doanh nghiệp sẽ khó khăn do thiếu vốn, dẫn đến các dự án tiếp theo cũng bị ngưng trệ.

Đương nhiên, các lĩnh vực phát triển bám theo bất động sản như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất cũng bị ảnh hưởng, tác động tiêu cực tới nền kinh tế.

Lo ngại nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính chi trả, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi).

"Tại thời điểm hiện tại, chưa nên áp dụng việc này mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng", ông Lê Hoàng Châu nhận xét.

Hiện nay, theo quy định, các căn hộ đều đóng 2% phí bảo trì, nên các dự án chung cư đều được tu sửa định kỳ. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó, chứ không nên đưa vào luật những quy định không phù hợp.