|
| Xác định năng lực tài chính của người tham gia đấu giá là vấn đề được đặt ra trong thực tiễn đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Ảnh: Lê Tiên |
Bất cập từ thực tiễn
Trả giá đấu giá cao gấp hàng chục, hàng trăm lần so với giá khởi điểm rồi bỏ cọc, hay những tiêu cực trong đấu giá như thông đồng, dìm giá… là những nét vẽ không đẹp trong hoạt động ĐGTS thời gian qua, khiến dư luận bức xúc.
Dư luận cả nước đi từ bất ngờ này đến bất ngờ khác khi năm 2022 Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất số 3-12 (Khu đô thị Thủ Thiêm) với giá 24.500 tỷ đồng (tương đương 2,43 tỷ đồng/m2), gấp 8,3 lần giá khởi điểm, rồi bỏ cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá và chấp nhận mất số tiền cọc lên tới 600 tỷ đồng.
Năm 2021, cuộc đấu giá mỏ cát sông Tiền tại An Giang với giá trúng đấu giá hơn 2.811 tỷ đồng gây xôn xao dư luận khi doanh nghiệp trúng đấu giá hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, kết quả đấu giá cũng bị hủy bỏ.
Cuối năm 2022 và đầu năm 2023, tỉnh Quảng Ngãi đưa ra đấu giá 12 mỏ cát, mức giá đấu được nhiều đơn vị đẩy lên cao ngất để trúng đấu giá, rồi trả mỏ, bỏ cọc rất nhanh sau đó.
Trước những bất cập của hoạt động ĐGTS, ngay khi Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS được đưa ra bàn thảo lần đầu trên nghị trường Quốc hội, một số ý kiến cho rằng, việc quy định tiền đặt trước (sau khi trúng đấu giá sẽ là tiền đặt cọc) nếu hợp lý sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, bởi việc nộp tiền cọc nếu lên tới hàng trăm tỷ đồng thay vì vài trăm triệu, vài tỷ đồng thì chắc chắn người tham gia đấu giá sẽ rất thận trọng khi trả giá đấu giá và đắn đo nếu bỏ cọc.
Cùng với đó, cần nghiên cứu bổ sung quy định nghiêm cấm người tham gia ĐGTS không đủ nguồn lực tài chính, sử dụng nguồn lực tài chính không minh bạch để tham gia đấu giá, hay việc liên kết nhận ủy quyền tham gia đấu giá, trả giá cho bên thứ hai, thứ ba. Từ đó khắc phục tình trạng nhũng nhiễu trong đấu giá quyền sử dụng đất bằng nguồn vốn thiếu minh bạch, người tham gia đấu giá trả giá cao ngất rồi bỏ cọc, bóp méo thị trường đất đai, hoặc giành giật quyền mua tài sản phi vật thể, giá trị kinh tế, thương mại, an ninh, xã hội rất lớn, tuy không bỏ cọc nhưng không có đủ nguồn lực để triển khai dự án, mua rồi để đấy, chờ thời cơ sang nhượng, liên kết hay chuyển đổi.
Xây một nền tảng pháp lý thống nhất
Một trong những lỗ hổng pháp lý trong thực tiễn ĐGTS nói chung được nhiều chuyên gia nhấn mạnh là thiếu đồng bộ giữa quy định của pháp luật về ĐGTS với các pháp luật có liên quan, cần phải nghiên cứu, sửa đổi đồng bộ thì mới mong lấp đầy được các kẽ hở trong hoạt động này.
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink cho rằng, vấn đề đấu giá bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc liên quan đến sự chồng chéo, không thống nhất giữa quy định pháp luật về đấu giá với quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và quản lý thuế. Cụ thể, quy định về điều kiện đăng ký tham gia đấu giá, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất có thể dẫn đến nhiều cách hiểu và cách áp dụng khác nhau, chưa có tính nhất quán. Ông Mạnh khuyến nghị, cần xây dựng các quy định liên quan trong Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS sao cho đồng bộ, khắc phục những lỗ hổng khiến các chủ thể dễ dàng thực hiện hành vi vi phạm, thao túng thị trường, đầu cơ bất động sản, điển hình như tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá.
Nhiều ý kiến cho rằng, đấu giá trực tuyến thời gian tới phải được tăng cường. Hiệu quả của đấu giá trực tuyến có thể thấy rõ từ câu chuyện đấu giá biển số xe ô tô trong năm 2023.
Ở góc nhìn của mình, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý phân tích, các loại tài sản công được đưa ra bán đấu giá rất đa dạng, trong khi Luật ĐGTS chỉ là “luật hình thức” nên đôi khi chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, đặc biệt khi đấu giá một số tài sản đặc thù như: quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản, quyền sử dụng tần số vô tuyến điện… Do đó, thời gian qua có tình trạng đấu giá “cuội” với mục đích tham gia đấu giá không phải để mua được tài sản, mà chủ yếu là nâng giá đất cao rồi bỏ cọc với mục đích làm nhiễu loạn thị trường, tạo mặt bằng giá mới, thổi giá đất khu vực lân cận… Trong bối cảnh ấy, với cách thiết kế của Luật ĐGTS hiện nay sẽ không bao quát được vấn đề biến tướng như vậy.
“Trên thực tế, một cuộc ĐGTS có 3 giai đoạn thực hiện (giai đoạn trước, trong và sau cuộc đấu giá) và Luật ĐGTS chỉ điều chỉnh, ứng xử với chủ thể tham gia đấu giá ở giai đoạn trong (thực hiện) cuộc đấu giá; 2 giai đoạn còn lại được điều chỉnh bởi các pháp luật chuyên ngành. Sự “phân mảnh” của pháp luật đã tạo khó khăn và khe hở trong việc thực thi pháp luật của các cơ quan. Như vậy, cần thiết có sự tham gia, sửa đổi nhiều văn bản pháp lý chứ không riêng Luật ĐGTS mới giải quyết triệt để các vấn đề liên quan tới đấu giá”, ông Đỉnh khẳng định.
Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, ông Đỉnh cho rằng, cần quan tâm đến chất lượng khâu thực thi pháp luật cũng như xử lý vi phạm (nếu có). Cụ thể, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, thậm chí điều tra để kịp thời phát hiện những dấu hiệu của một cuộc đấu giá bất thường; áp dụng các chế tài đủ mạnh cả về hành chính, hình sự để xử lý vi phạm. Đây là yêu cầu quan trọng để đảm bảo cuộc đấu giá được diễn ra một cách minh bạch và đúng bản chất là phương thức bán tài sản với giá tốt nhất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đặc biệt, nhiều ý kiến cho rằng, đấu giá trực tuyến thời gian tới phải được tăng cường. Hiệu quả của đấu giá trực tuyến có thể thấy rõ từ câu chuyện đấu giá biển số xe ô tô trong năm 2023. “Với việc đấu giá trực tuyến biển số xe, các chủ thể trả giá công khai biển số xe đẹp, mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Đó là lợi thế của đấu giá trực tuyến, việc thông đồng, “quân xanh, quân đỏ” được hạn chế nhiều”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long, liên quan tới việc sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về ĐGTS, cơ quan soạn thảo sẽ nghiên cứu theo hướng làm sâu sắc hơn nữa và sẽ góp ý để hoàn thiện những điều còn có thể bổ sung, siết chặt trong các quy định của pháp luật chuyên ngành. Đơn cử, điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cũng phải tuân thủ quy định pháp luật về đất đai. Việc có ký quỹ, không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai… sẽ là những quy định điều chỉnh thêm đối với người tham gia đấu giá ở pháp luật về đất đai. Tương tự như vậy đối với quyền khai thác khoáng sản hoặc quyền tham gia đấu giá các công trình giao thông.
Để tăng tính minh bạch, liêm chính trong hoạt động đấu giá, Bộ Tư pháp cho biết sẽ cân nhắc bổ sung một số chế tài với các chủ thể vi phạm về mặt tài chính bằng xử phạt hoặc thậm chí cấm tham gia hoạt động đấu giá.
