Doanh nghiệp lo tăng chi phí nếu bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Hội thảo Doanh nghiệp góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

"Quy định như vậy có cứng nhắc quá không?", Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp đặt câu hỏi tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng ngày 12/5/2023, tại Hà Nội.

Theo ông Hiệp, hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

"Tuy nhiên, từ thực tế của chúng tôi thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế mà Ban Soạn thảo cần cân nhắc về việc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí cho doanh nghiệp", ông Hiệp nhấn mạnh.

Theo quy định tại dự thảo Luật, chủ đầu tư dự án bán nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc giao dịch qua sàn. Mặt khác, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Với quy định này, Chuyên gia độc lập về bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, theo Luật Công chứng, công chứng viên phải có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Công việc này của công chứng viên phần lớn trùng với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 61 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng, thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch). Trong khi đó, mức thu phí công chứng hợp đồng là không quá 0,1% giá trị hợp đồng; khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần so quy định hiện hành.

Ảnh Internet

"Như vậy, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu", ông Đỉnh nhận xét.

Không những vậy, vị chuyên gia này còn cho rằng, việc dự thảo Luật bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (Điều 5 Luật Đầu tư).

Tuy nhiên, phản hồi ý kiến của doanh nghiệp tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, đại diện Ban Soạn thảo cho rằng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn tại luật này là cần thiết, phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách. Nếu như trước đây sàn giao dịch chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao dịch bất động sản qua sàn.

Bên cạnh đó, theo ông Khởi, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập, khiến nhiều công ty đã rơi vào vòng lao lý, thậm chí bị buộc tội lừa đảo. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết. Vấn đề là phải tiếp tục hoàn thiện, bổ sung quy trình hoạt động như thế nào trong dự thảo Luật cho phù hợp.