 |
| Nhiều chủ đầu tư đang chủ động “xoay trục” sang sản phẩm có nhu cầu thực để thu hút dòng tiền từ người mua nhà. Ảnh: Lê Tiên |
Áp lực đáo hạn lớn, DN chấp nhận chi phí vốn đắt đỏ
Theo báo cáo mới nhất của tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, đến hết tháng 5/2026, tỷ lệ chậm trả toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp giảm nhẹ, xuống mức 0,38%. Dù vậy, gánh nặng tài chính đối với nhiều DN ngành địa ốc vẫn rất lớn khi một lượng lớn trái phiếu đang trong tình trạng chậm trả hoặc phải liên tục gia hạn nợ.
Số liệu từ VIS Rating chỉ ra, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của toàn thị trường trong 12 tháng tới (từ tháng 6/2026 đến tháng 5/2027) lên tới 261.000 tỷ đồng, trong đó khối DN BĐS chiếm tỷ trọng không nhỏ. Đáng chú ý, áp lực thanh toán sẽ đạt đỉnh vào tháng 12/2026 với tổng giá trị đáo hạn dự kiến là 31.000 tỷ đồng; riêng lĩnh vực BĐS phải gánh tới 22.000 tỷ đồng.
Danh sách các DN có khoản nợ đáo hạn lớn trong năm 2026 ghi nhận hàng loạt tên tuổi lớn như Tập đoàn Vingroup (11.786 tỷ đồng), Vinhomes (10.590 tỷ đồng), Đầu tư Xây dựng Vạn Trường Phát (10.000 tỷ đồng), BĐS TCO (8.000 tỷ đồng), Tập đoàn Sovico (7.000 tỷ đồng), BĐS Hải Đăng (6.650 tỷ đồng), Tập đoàn R&H (5.000 tỷ đồng)…
Ông Phan Duy Hưng, CFA, MBA, Giám đốc cấp cao Ban Định chế Tài chính của VIS Rating nhận định, “cơn bão” áp lực đáo hạn lớn nhất đã đi qua nhờ các phương án gia hạn, hoán đổi nợ của nhiều DN được trái chủ chấp nhận. Tuy nhiên, áp lực trả nợ sẽ dồn dập vào cuối năm, việc tìm kiếm dòng tiền mới để đáp ứng nghĩa vụ tài chính đến hạn vẫn là thử thách với nhiều DN.
Để giải quyết bài toán này, nhiều chủ đầu tư tiếp tục xoay xở trên kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), chấp nhận chi phí vốn cao hơn. Trong tổng số 41.000 tỷ đồng TPDN phát hành mới vào tháng 5/2026, nhóm BĐS đứng thứ hai khi chiếm đến 30% giá trị phát hành.
VIS Rating cho biết, trong khi lãi suất phát hành danh nghĩa (coupon) trung bình của nhóm ngân hàng khoảng 8,3%/năm, thì khối DN BĐS đang phải trả mức coupon trung bình lên tới 12,4%/năm. Các đợt phát hành lớn của Vinhomes hay Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn đều ở mức lãi suất từ 12,5%/năm trở lên, là thực tế cho thấy DN chấp nhận chi phí vốn cao để đổi lấy dòng tiền lưu thông.
Vốn ngoại làm bệ đỡ, DN tự cứu với phân khúc bình dân
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 5 tháng đầu năm 2026 ước đạt 9,75 tỷ USD, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 8,06 tỷ USD, chiếm 82,7%; vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản 716,5 triệu USD, chiếm 7,3%. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, nguồn vốn ngoại đóng vai trò như “chất xúc tác”, giúp các nhà đầu tư quốc tế liên doanh với DN trong nước để “hồi sinh” nhiều dự án đắp chiếu, giải phóng áp lực nợ nần cho đối tác nội địa.
Một số DN chia sẻ, ngoài trông chờ vào kênh trái phiếu và khả năng hợp tác với khối ngoại, bản thân DN cũng đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, tự tìm cách tạo dòng tiền từ việc thu hút người mua nhà ở thực. Nhờ lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi được duy trì ổn định ở mức từ 8 - 9%/năm, nhu cầu thị trường bắt đầu quay trở lại. Nhận diện cơ hội này, nhiều DN BĐS đang thực hiện dịch chuyển mạnh mẽ cơ cấu sản phẩm để kích hoạt dòng tiền từ người dân nhanh nhất, thay vì ngồi chờ ngân hàng nới lỏng room tín dụng hay chào bán được trái phiếu để vay vốn.
Sự xoay trục từ chính DN thể hiện rõ qua xu hướng hạ tỷ trọng căn hộ cao cấp để làm nhà ở vừa túi tiền (hạng B và hạng C), đồng thời dịch chuyển dự án ra các khu vực vệ tinh nhằm tối ưu chi phí quỹ đất. Theo dự báo của Savills, trong giai đoạn 2026 - 2028, phân khúc trung cấp (hạng B) tại Hà Nội và TP.HCM sẽ chiếm tỷ trọng áp đảo, khoảng 63% nguồn cung tương lai. Điểm khác biệt là tại TP.HCM, phân khúc bình dân (hạng C) chiếm đến 33% và hạng cao cấp (hạng A) chỉ còn 4%; trong khi ở Hà Nội, tỷ lệ này lần lượt là 25% cho hạng C và 12% cho hạng A.
Bình luận về chính sách hỗ trợ, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường đang nhận được trợ lực rất cụ thể từ các quyết sách tháo gỡ của Chính phủ. Điển hình là chương trình giãn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội (NOXH) với lãi suất ưu đãi chỉ 5,4%/năm, hay việc triển khai Nghị định số 357/2025/NĐ-CP nhằm “cởi trói” pháp lý trực tiếp cho hàng loạt dự án đang tồn đọng.
Một số chuyên gia khuyến nghị, để tạo dòng tiền chủ động, nhóm giải pháp cốt lõi cho các chủ đầu tư lúc này là cấu trúc lại danh mục dự án, dừng ngay các dự án dàn trải để dồn toàn lực hoàn thiện công trình khả thi, sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời, tận dụng triệt để gói hỗ trợ NOXH lãi suất 5,4%/năm và hạ giá bán về mức hợp lý để nhanh chóng thu hồi vốn lưu động.
