 |
| 3.790 căn hộ tái định cư tại phường An Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đang bước vào lần đấu giá thứ 5 với nhiều kỳ vọng hơn các giai đoạn trước. Ảnh: Bảo Tín |
Khác với 4 lần bất thành từ năm 2018 đến 2023, TP.HCM lần này thay đổi đáng kể cách tiếp cận: chia nhỏ tài sản, điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại và mở rộng dư địa khai thác cho nhà đầu tư. Đây được xem không chỉ là nỗ lực xử lý một khối tài sản công tồn đọng hàng chục nghìn tỷ đồng, mà còn là phép thử đối với chiến lược tái phát triển một phần lõi đô thị Thủ Thiêm trong giai đoạn mới.
TP.HCM đã đổi cách “ra hàng” sau 4 lần thất bại
Từ năm 2018 đến nay, TP.HCM nhiều lần đưa toàn bộ khu 3.790 căn hộ ra đấu giá nhưng đều không thành công. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở quy mô tài sản quá lớn, giá khởi điểm liên tục neo ở mức từ hơn 8.800 tỷ đồng đến gần 10.000 tỷ đồng, trong khi phương thức bán nguyên khối khiến rất ít doanh nghiệp đủ khả năng tham gia.
Ở lần đấu giá này, thành phố chuyển sang phương án chia nhỏ tài sản. Theo kế hoạch, khu căn hộ sẽ được tách thành hai nhóm gồm các block R1, R2, R3 với khoảng 2.220 căn và nhóm R4, R5 với khoảng 1.570 căn.
Giới chuyên môn cho rằng, thay đổi này phản ánh việc TP.HCM bắt đầu nhìn quỹ nhà tái định cư dưới góc độ tài sản thị trường thay vì hàng tồn cần xử lý hành chính.
Điểm đáng chú ý hơn là toàn bộ quỹ nhà sau đấu giá sẽ được chuyển đổi sang chức năng nhà ở thương mại. Thành phố cũng đang tính toán điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất và mở rộng không gian thương mại dịch vụ nhằm nâng giá trị khai thác khu vực này.
Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản Thủ Thiêm đã khác rất xa so với thời điểm các block tái định cư được xây dựng cách đây hơn 10 năm, việc cho phép tái phát triển theo hướng thương mại được xem là yếu tố quan trọng giúp cuộc đấu giá lần này hấp dẫn hơn.
Nói cách khác, điều thị trường quan tâm lúc này không còn đơn thuần là “mua 3.790 căn hộ cũ”, mà là quyền tái phát triển một quỹ đất hiếm nằm ngay lõi trung tâm mới của TP.HCM.
Không chỉ là bán căn hộ, mà là tái cấu trúc một phần Thủ Thiêm
Cuộc đấu giá lần này diễn ra trong bối cảnh TP.HCM đang tăng tốc hàng loạt kế hoạch lớn tại Thủ Thiêm.
Trong năm 2026, UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch đấu giá 50 khu đất, lô đất trên địa bàn, trong đó có 8 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Song song đó, thành phố cũng đang triển khai bảng giá đất mới, đồng thời giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì phối hợp các cơ quan liên quan triển khai các thủ tục đất đai, xác định giá khởi điểm và tổ chức đấu giá tài sản công.
Việc cho phép tái phát triển theo hướng thương mại được xem là yếu tố quan trọng giúp cuộc đấu giá lần này hấp dẫn hơn. Bảo Tín
Theo kế hoạch của UBND TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường là đơn vị đầu mối theo dõi toàn bộ tiến độ đấu giá khu 3.790 căn hộ; phối hợp cùng các sở ngành, cơ quan thuế, Kho bạc Nhà nước khu vực II, Văn phòng đăng ký đất đai và chính quyền địa phương để hoàn tất các thủ tục liên quan.
Trong cấu trúc phát triển mới của Thủ Thiêm, khu tái định cư này nằm ở vị trí đặc biệt nhạy cảm. Một bên là chuỗi dự án cao cấp đã hình thành, một bên là khu trung tâm tài chính – thương mại đang tiếp tục được hoàn thiện. Trong khi đó, chính khu 3.790 căn hộ lại nhiều năm rơi vào tình trạng xuống cấp, bỏ trống và trở thành điểm nghịch lý giữa khu đô thị mới hiện đại.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trước đây HoREA từng nhiều lần kiến nghị TP.HCM cần thay đổi phương thức đấu giá, chia nhỏ tài sản và kéo giãn tiến độ thanh toán để tăng khả năng hấp thụ của thị trường. Quan điểm này hiện phần nào đã được thành phố tiếp thu trong phương án đấu giá mới.
Tuy nhiên, đây vẫn được xem là thương vụ rất khó. Sau nhiều năm bỏ hoang, nhiều block căn hộ đã xuống cấp đáng kể. Nhà đầu tư nếu trúng đấu giá sẽ phải tiếp tục bỏ thêm nguồn vốn lớn cho kiểm định, cải tạo, nâng cấp hạ tầng hoặc tái cấu trúc sản phẩm trước khi đưa ra thị trường.
Cuộc đấu giá này sẽ quyết định điều gì?
Nếu tiếp tục thất bại, khu 3.790 căn hộ tái định cư có thể sẽ còn kéo dài tình trạng “đóng băng” thêm nhiều năm nữa, trong khi ngân sách tiếp tục phải gánh chi phí bảo trì, quản lý và xuống cấp công trình.
Nhưng nếu thành công, đây có thể trở thành bước ngoặt lớn đối với cả Thủ Thiêm lẫn tư duy xử lý tài sản công của TP.HCM.
Bởi về bản chất, thành phố hiện không còn chỉ tìm cách bán vài nghìn căn hộ tồn kho, mà đang cố gắng đưa một quỹ đất vàng quay trở lại chu kỳ phát triển đô thị.
Điều đáng chú ý là cuộc đấu giá lần này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang phân hóa mạnh. Những khu vực có vị trí trung tâm, hạ tầng lớn và dư địa tái phát triển vẫn được giới đầu tư quan tâm, bất chấp thanh khoản chung chưa phục hồi hoàn toàn.
Chính vì vậy, việc TP.HCM chủ động thay đổi “luật chơi” sau 4 lần bất thành khiến thị trường chờ đợi liệu lần đấu giá thứ 5 có thể trở thành điểm khởi đầu cho một giai đoạn mới của Thủ Thiêm hay không.
Nếu cuộc đấu giá thành công, khu tái định cư từng bị xem là biểu tượng của sự lãng phí có thể được tái định vị thành một phần của trung tâm đô thị hiện đại mới. Nhưng nếu tiếp tục thất bại, câu chuyện 3.790 căn hộ bỏ hoang giữa lòng Thủ Thiêm sẽ còn là bài toán khó chưa dễ tìm lời giải.
