 |
| Thị trường bất động sản TP.HCM đang hồi phục dựa trên "bệ đỡ" từ quyết tâm gỡ vướng pháp lý của chính quyền và các đại dự án hạ tầng. Ảnh: Bảo Tín |
Nghịch lý "giá giảm" và sức hấp dẫn từ các đại đô thị mới
Điểm gây sốc nhất trong báo cáo Quý 4/2025 của JLL chính là phân khúc nhà liền thổ với hơn 2.000 căn được hấp thụ – xác lập kỷ lục cao nhất kể từ năm 2022. Động lực chính đến từ "siêu dự án" Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với hai phân khu đầu tiên là Vịnh Tiên và Vịnh Ngọc. Bên cạnh đó, các đợt mở bán từ dự án Gladia by The Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân cũng đóng góp đáng kể vào con số tích lũy 30.300 căn nhà liền thổ trên toàn thị trường.
Sự bùng nổ nguồn cung mới (3.387 căn, tăng mạnh so với quý trước) đã dẫn đến một nghịch lý: giá sơ cấp nhà liền thổ giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% theo năm, xuống mức 8.033 USD/m². Tuy nhiên, theo phân tích của giới chuyên môn, đây chỉ là yếu tố kỹ thuật. Sự gia nhập của rổ hàng vùng ven với mức giá cạnh tranh đã làm loãng mức giá trung bình vốn trước đây chỉ gồm các sản phẩm siêu đắt đỏ.
Thực tế, niềm tin của nhà đầu tư vẫn rất vững chắc khi giá bán thứ cấp của phân khúc này vẫn tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m² đất. Nhiều chủ đầu tư đã kích cầu cuối năm bằng các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng. Đây là giải pháp giúp giảm áp lực dòng tiền, thu hút nhóm nhà đầu tư vốn nhỏ hơn với kỳ vọng lợi nhuận từ các công trình hạ tầng tương lai.
“Bệ đỡ” hạ tầng và áp lực từ đỉnh giá 5.000 USD/m²
Ở phân khúc căn hộ cao cấp (bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang), thị trường ghi nhận 1.736 giao dịch thành công, tăng trưởng ấn tượng 33%. Sức nóng tập trung tại khu vực nút giao An Phú với các dự án như Eaton Park, The Global City và The Privé. Trong đó, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc sang trọng có giá từ 120-150 triệu đồng/m². Tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc này của TP.HCM đã đạt con số 69.900 căn sau đợt tăng 47% nguồn cung mới trong quý.
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao JLL Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào chu kỳ mới. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và chủ đầu tư uy tín. Tín hiệu lạc quan nhất là sự hồi sinh của các dự án "ngủ đông" như Narra Residence hay The Park Avenue, cùng việc Masteri Grand View tiến đến ký kết Hợp đồng Mua bán. Điều này cho thấy tiến độ triển khai pháp lý tại TP.HCM đã có những cải thiện rõ rệt, tạo bệ đỡ cho các dự án khởi động lại.
Tuy nhiên, áp lực từ đỉnh giá vẫn là bài toán hóc búa. Giá sơ cấp căn hộ đạt 5.099 USD/m² (khoảng 130 triệu đồng/m²), tăng nhẹ 1,9% theo năm. Cá biệt, giai đoạn cuối của Eaton Park tăng tới 15% nhờ thương hiệu Hilton. Trong khi đó, giá bán thứ cấp chỉ đạt 3.995 USD/m². Khoảng cách chênh lệch gần 28% này cho thấy một thực trạng: chủ đầu tư đang đẩy giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng và giá trị vô hình, còn thị trường chuyển nhượng thực tế vẫn đang nỗ lực "đuổi theo" mức giá sơ cấp.
Dự báo năm 2026, TP.HCM sẽ đón thêm khoảng 8.000 căn hộ cao cấp và 4.500 căn nhà liền thổ. Nguồn cung dồi dào từ các đại dự án như Vinhomes Cần Giờ hay Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ là phép thử lớn cho sức mua. Chu kỳ mới chỉ có thể bền vững nếu hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, 4 đi vào vận hành đúng tiến độ, giúp hiện thực hóa những cam kết về tiềm năng khai thác thương mại mà các chủ đầu tư đang sử dụng để xác lập các mức giá kỷ lục hiện nay.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang hồi phục dựa trên "bệ đỡ" từ quyết tâm gỡ vướng pháp lý của chính quyền và các đại dự án hạ tầng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá đã neo ở vùng cao, đây không còn là sân chơi cho số đông hay những nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng. Năm 2026 sẽ là năm của những giá trị thực, nơi chỉ những sản phẩm có pháp lý minh bạch và khả năng vận hành thương mại hiện hữu mới thực sự mang lại quả ngọt.
