Cởi trói cơ chế để khơi thông dòng vốn vào nhà ở thương mại giá phù hợp

Rào cản lớn nhất hiện nay, theo HoREA, nằm ở việc thiếu hụt các quy định pháp lý cụ thể nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này. Ảnh: Trường An

Cơn khát nhà ở "vừa túi tiền" tại các đô thị lớn

Thống kê thực tế cho thấy một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường bất động sản. Trong giai đoạn từ năm 2021 đến tháng 6/2025, tại khu vực TP.HCM (cũ) gần như vắng bóng hoàn toàn các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là loại hình căn hộ chung cư có từ 1 đến 2 phòng ngủ, diện tích dao động từ 50-70m2, với đơn giá từ 30-70 triệu đồng/m2 và tổng giá trị mỗi căn hộ khoảng 2-5 tỷ đồng.

Sự mất cân đối này thể hiện rõ nét khi vào năm 2020, thành phố vẫn còn 163 căn nhà ở giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng lượng hàng. Tuy nhiên, từ sau đó đến giữa năm 2025, phân khúc này gần như biến mất, nhường chỗ cho nhà ở cao cấp vốn chiếm đến hơn 70% thị phần. Chỉ sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM (mới) mới được bổ sung nguồn cung từ hai địa phương này, giúp giảm bớt tình trạng "lệch" phân khúc cho thị trường.

Dưới góc độ đơn vị tư vấn, các chuyên gia từ CBRE và Savills thường xuyên cảnh báo: nhu cầu về nhà ở giá bình dân luôn ở mức cao nhất, nhưng rào cản về chi phí quỹ đất và xây dựng leo thang đã đẩy mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả của người dân. Nếu không có sự can thiệp từ chính sách, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà sẽ ngày càng nới rộng, tạo ra những hệ lụy lâu dài về an sinh xã hội tại các đô thị hạt nhân.

Việc thiếu hụt này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn làm giảm tính bền vững của thị trường. Hiện nay, một số doanh nghiệp đã nỗ lực duy trì dòng sản phẩm này như một trách nhiệm xã hội. Điển hình như Công ty CP Đầu tư Nam Long với thương hiệu Ehome, từ năm 2008 đến nay đã đầu tư xây dựng 08 dự án với khoảng 6.000 căn hộ giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, góp phần giải quyết nhu cầu thực trên địa bàn.

Giải pháp đột phá từ thể chế và chính sách tín dụng

Để giải quyết triệt để tình trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, rào cản lớn nhất hiện nay nằm ở việc thiếu hụt các quy định pháp lý cụ thể nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Các bộ Luật Nhà ở trước đây vẫn chưa quy định rõ "cơ chế tạo điều kiện" đủ mạnh để thu hút các nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng rót vốn phát triển loại hình này.

Ông Châu nhấn mạnh, việc Chính phủ chỉ đạo xây dựng "Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp" là một bước đi mang tính quyết định. Hiệp hội kỳ vọng những quy định này sẽ sớm được cụ thể hóa hoặc bổ sung vào Luật Nhà ở trong chương trình xây dựng luật năm 2026 nhằm "lấp đầy" khoảng trống chính sách. Điều này sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch, giúp doanh nghiệp an tâm đầu tư và hỗ trợ người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị có cơ hội tạo lập nhà ở.

Đồng quan điểm về việc cần khơi thông nguồn lực, chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu nhận định, bên cạnh quỹ đất, bài toán lãi suất và tiếp cận vốn là "mạch máu" để phát triển phân khúc này. Thực tế cho thấy trong hơn 2 tháng đầu năm 2026, các doanh nghiệp và người mua nhà vẫn khó tiếp cận tín dụng hơn năm 2025 do lãi suất vay có xu hướng tăng cao.

Ngoài ra, cần có sự ưu tiên rõ ràng về hệ số rủi ro đối với các khoản vay phát triển nhà ở giá phù hợp. Theo quy định hiện hành, cho vay kinh doanh bất động sản bị áp hệ số rủi ro cao nhất là 200%, trong khi cho vay nhà ở xã hội chỉ từ 20% đến 50%. Việc áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn cho nhà ở thương mại giá vừa túi tiền sẽ giúp giảm áp lực chi phí vốn, từ đó kéo giảm giá thành sản phẩm khi đến tay người tiêu dùng.

Nhìn về dài hạn, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng là chìa khóa để thay đổi diện mạo thị trường. Tính đến đầu tháng 2/2026, TP.HCM (mới) đã thông qua tổng cộng 423 khu đất với diện tích khoảng 5.320 ha để thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại. Đây được coi là "nguồn dự trữ" khổng lồ để tái cấu trúc lại thị trường, khắc phục tình trạng khan hiếm nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội.

Để biến những con số trên giấy thành những căn hộ thực tế, sự phối hợp giữa "chính quyền phục vụ" và cộng đồng doanh nghiệp là yếu tố then chốt. Khi các rào cản về pháp lý và tín dụng được dỡ bỏ, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ không còn là "vùng trắng", mở ra cơ hội an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người dân trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.