 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM |
Với những vấn đề đã được HoREA kiến nghị trong thời gian qua, ông kỳ vọng lần sửa đổi này sẽ giải quyết và hoàn thiện những điểm nào?
Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng cần phân biệt giữa “đã kiến nghị” và “đã được giải quyết”. Một vấn đề đã được nêu nhiều lần nhưng chưa được luật hóa hoặc chưa được xử lý thỏa đáng thì vẫn cần tiếp tục kiến nghị.
Ba dự luật lần này có quan hệ rất chặt chẽ với nhau và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Một quy định chưa rõ trong Luật Đất đai có thể kéo theo vướng mắc trong Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, HoREA tiếp tục đề xuất những nội dung mà chúng tôi cho rằng còn cần hoàn thiện.
Chẳng hạn, với “nhà ở thương mại giá phù hợp”, HoREA đã nhiều lần kiến nghị. Nội dung này từng được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo ngày 22/7/2026 nhưng sau đó không còn trong các dự thảo tiếp theo. Như vậy, việc tiếp tục kiến nghị là cần thiết nếu mục tiêu là bổ sung một phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp.
Vì sao ông đặc biệt nhấn mạnh “nhà ở thương mại giá phù hợp”?
Ông Lê Hoàng Châu: Trước hết phải xác định đây vẫn là nhà ở thương mại, không phải nhà ở xã hội. Do đó, tôi cho rằng không nên áp dụng cơ chế khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải tự tính toán hiệu quả dự án và quyết định có tham gia hay không.
Điều quan trọng là phải tạo được cơ chế để giá bán phù hợp với nhu cầu của từng địa bàn. HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh có thể quy định giá bán, giá thuê tối đa theo từng khu vực. Doanh nghiệp tự nguyện tham gia chương trình và được hưởng một số cơ chế hỗ trợ phù hợp, chẳng hạn ưu tiên thủ tục hoặc điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch để tăng nguồn cung.
Mô hình này không phải chưa từng có tiền lệ. Trong chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây, nhà ở thương mại có giá bán tối đa 1,05 tỷ đồng/căn được hưởng cơ chế hỗ trợ. Hàng trăm doanh nghiệp đã tham gia, trong đó có nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM.
Tuy nhiên, cơ chế mới phải tránh làm giảm nguồn lực phát triển nhà ở xã hội. HoREA không đồng tình với việc sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Hai chính sách này cần được thiết kế song song, không đánh đổi cái này lấy cái kia.
Một số kiến nghị của HoREA liên quan trực tiếp đến quyền lợi của doanh nghiệp. Theo ông, chính sách phải làm thế nào để vừa tháo gỡ khó khăn cho thị trường, vừa bảo đảm lợi ích của Nhà nước và người dân?
Ông Lê Hoàng Châu: Tôi nghĩ cần nhìn vào tác động của chính sách thay vì nhìn vào việc chính sách đó có lợi cho doanh nghiệp hay không.
Một quy định tốt phải giải quyết được vấn đề của thị trường nhưng đồng thời phải bảo vệ quyền lợi của người dân và bảo đảm tính khả thi trong thực thi.
Ví dụ, với Luật Đất đai, HoREA kiến nghị cho phép người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm được thế chấp cả tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đây là vấn đề về tính thống nhất của quyền tài sản.
Hay với người bị thu hồi đất, HoREA đề nghị chính sách hỗ trợ việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp phải hướng tới “tái thiết cuộc sống”, thay vì chỉ dừng ở bồi thường tài sản. Đây là vấn đề xã hội, không phải chỉ lợi ích của doanh nghiệp.
Tương tự, với hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ của cá nhân, điều quan trọng là phải có cơ chế quản lý phù hợp, vừa không đẩy người dân vào thủ tục quá nặng nề, vừa bảo đảm đăng ký, kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế. Một số kiến nghị khác như quy định về tiền đặt cọc hay kinh doanh quyền sử dụng đất cũng xuất phát từ yêu cầu bảo vệ người mua và hạn chế tranh chấp.
Vì vậy, điều cần đánh giá là kiến nghị đó có hợp lý, có khả thi và có giải quyết được vấn đề thực tế hay không.
Thực tế đến thời điểm này, những kiến nghị của HoREA đã được tiếp thu đến đâu và ông kỳ vọng gì ở quá trình hoàn thiện ba dự thảo luật?
Ông Lê Hoàng Châu: Các bộ, ngành đã thể hiện tinh thần cầu thị và tiếp thu nhiều ý kiến của HoREA. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng tất cả các kiến nghị đều đã được chấp thuận.
Mỗi đề xuất phải được nhìn vào từng phiên bản dự thảo để xác định đã được tiếp thu, tiếp thu một phần hay chưa được tiếp thu.
Trường hợp “nhà ở thương mại giá phù hợp” là ví dụ rõ nhất. Nội dung này từng xuất hiện trong dự thảo Luật ngày 22/7, nhưng sau đó không còn thấy trong các dự thảo tiếp theo. Đây là lý do HoREA tiếp tục kiến nghị với mong muốn tiếp tục được cơ quan soạn thảo, cũng như các cơ quan liên quan xem xét, cân nhắc tính hợp lý, khả thi của kiến nghị này.
Về việc sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, có nội dung HoREA đồng tình với bản dự thảo, có nội dung đề nghị sửa đổi, có nội dung đề nghị giữ lại quy định đang có hiệu lực. Mục tiêu cuối cùng không phải là đưa càng nhiều kiến nghị vào luật càng tốt, mà là làm cho các quy định rõ ràng, thống nhất và có thể thực thi.
Theo chúng tôi, nếu một vấn đề thực tế đòi hỏi nhưng pháp luật chưa giải quyết được, thì việc tiếp tục kiến nghị là cần thiết. Đó cũng là cách để quá trình sửa luật bám sát hơn với những vấn đề đang phát sinh trên thị trường.
