 |
| Khoảng cách giữa kỳ vọng giá của người bán và khả năng tài chính của người mua đang lớn. Ảnh: H. Mơ |
Phân khúc hàng hiệu mở rộng
Theo Savills, Việt Nam hiện dẫn đầu Top 10 quốc gia châu Á - Thái Bình Dương về số lượng dự án Branded Residences, vượt Thái Lan, Ấn Độ và Trung Quốc. Nguồn cung phân khúc này được dự báo tăng 152% đến năm 2032, với động lực ngày càng đến từ nhóm khách hàng trong nước có giá trị tài sản cao thay vì chủ yếu dựa vào dòng vốn quốc tế.
Branded Residences cũng đang chuyển từ mô hình gắn với bất động sản nghỉ dưỡng sang các đô thị lớn. Tại TP.HCM, mô hình này đã xuất hiện tại một số dự án ở khu vực Tôn Đức Thắng, Phạm Ngũ Lão; trong khi Đà Nẵng và Phú Yên cũng bắt đầu có các dự án mang thương hiệu quốc tế của IFF Holdings và của Indochina Kajima.
Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam, sự gia tăng các dự án độc lập tại TP.HCM phản ánh nhu cầu ngày càng rõ của nhóm khách hàng có giá trị tài sản cao đối với chất lượng sống và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế. Nhóm này sẵn sàng trả thêm cho vị trí trung tâm, thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành.
Savills cũng ghi nhận mức chênh lệch giá nhờ thương hiệu (Brand Premium) tại châu Á - Thái Bình Dương tăng từ 23% lên 29% trong 12 tháng, cho thấy một bộ phận người mua chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lấy thương hiệu, dịch vụ và chất lượng vận hành.
Những dữ liệu này cho thấy Branded Residences đang hình thành một phân khúc khách hàng riêng và còn dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, mức tăng 152% không thể được xem là thước đo cho toàn bộ thị trường nhà ở.
152% không phản ánh sức khỏe toàn thị trường
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập cho thấy một bức tranh khác. Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian tích lũy để một hộ gia đình Việt Nam mua được căn hộ ở mức khá đã tăng từ 23,5 năm năm 2023 lên 25,8 năm năm 2025 và khoảng 30,2 năm năm 2026, ngay cả khi dành 30-40% thu nhập để tiết kiệm.
Chuỗi số liệu này cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang xấu đi khi tốc độ tăng giá vượt khả năng tích lũy của hộ gia đình.
Tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các dự án cao cấp đang chiếm khoảng 70-80% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất. Sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² chỉ khoảng 12%.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ bình quân quý II/2026 khoảng 123 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m² tại TP.HCM, đồng thời cho rằng khoảng cách giữa kỳ vọng giá của người bán và khả năng tài chính của người mua đang lớn.
Trong bối cảnh đó, nguồn cung Branded Residences tăng 152% là tín hiệu rõ về sức mua của nhóm khách hàng giàu có, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ thị trường nhà ở đang khỏe lên tương ứng. Ngược lại, sự tăng trưởng của phân khúc cao cấp song song với khả năng tiếp cận nhà ở suy giảm của số đông cho thấy mức độ phân hóa ngày càng sâu.
Một thị trường phát triển bền vững cần nhiều tầng sản phẩm, từ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền đến phân khúc cao cấp. Branded Residences có thể tiếp tục tăng trưởng mạnh, nhưng vẫn tồn tại song song với bài toán thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Vì vậy, vấn đề không nằm ở việc hạn chế phân khúc hàng hiệu, mà là cân bằng lại cơ cấu nguồn cung, để sức mua của nhóm khách hàng giàu có không che khuất bài toán lớn hơn về khả năng tiếp cận nhà ở của thị trường đại chúng.
