 |
| Khi mặt bằng giá bị đẩy đi quá xa so với thu nhập trung bình của đại đa số người dân, thị trường có nguy cơ rơi vào tình trạng "đói" căn hộ vừa túi tiền, tạo ra một lỗ hổng lớn trong cấu trúc nhà ở đô thị. Ảnh: Internet |
Nghịch lý tăng giá và áp lực từ thị trường thứ cấp
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất từ JLL Việt Nam, tính đến quý 4 năm 2025, Hà Nội ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp với tổng nguồn cung tích lũy đạt 65.000 căn. Đáng chú ý, chỉ trong ba tháng cuối năm, thị trường đã hấp thụ tới 5.000 căn hộ thuộc phân khúc từ cao cấp đến siêu sang. Những con số này minh chứng cho một sức cầu bền bỉ, bất chấp việc mặt bằng giá sơ cấp đã bị đẩy lên mức trung bình 4.300 USD/m², tăng vọt 37,5% so với cùng kỳ năm trước.
Sự trỗi dậy của khu vực phía Bắc và phía Đông, tiêu biểu là các đại dự án như Vinhomes Global Gate tại Đông Anh hay các tổ hợp của Masterise, MIK Group tại Long Biên, đã định nghĩa lại bản đồ đầu tư của Hà Nội. Không còn bó hẹp trong các quận nội thành cũ, dòng tiền đang đổ mạnh về những khu đô thị có hạ tầng đồng bộ và không gian sống xanh. Đặc biệt, sự xuất hiện của các dự án tại "vàng mười" Tây Hồ Tây như The Prime đã đẩy giá phổ biến lên ngưỡng 5.000 - 6.500 USD/m², ngang ngửa với những vị trí đắc địa nhất tại TP.HCM.
Tuy nhiên, đằng sau sự hân hoan về những con số tăng trưởng là một thực tế cần được phản biện kỹ lưỡng. Mức tăng giá sơ cấp tới 37,5% chỉ trong một năm là con số đặt ra nhiều dấu hỏi về tính ổn định dài hạn. Giới phân tích từ Savills và CBRE cũng từng đưa ra những nhận định thận trọng rằng, sự tăng trưởng này phần lớn mang tính cục bộ do các dự án mới mở bán đều được định vị ở phân khúc hạng sang và siêu sang để tối ưu hóa lợi nhuận trên quỹ đất hạn hẹp. Khi mặt bằng giá bị đẩy đi quá xa so với thu nhập trung bình của đại đa số người dân, thị trường có nguy cơ rơi vào tình trạng "đói" căn hộ vừa túi tiền, tạo ra một lỗ hổng lớn trong cấu trúc nhà ở đô thị.
Việc giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh 18,7% cho thấy tâm lý kỳ vọng của các nhà đầu tư cá nhân vẫn còn rất lớn. Thế nhưng, đây cũng chính là "con dao hai lưỡi". Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ hoàn thiện của hạ tầng và dịch vụ tiện ích, thực tế đã có những khu vực xảy ra tình trạng giá ảo. Người mua ở thực đang dần bị đẩy ra khỏi cuộc chơi tại các khu vực trung tâm, buộc phải dịch chuyển xa hơn về phía vành đai 4 hoặc các tỉnh giáp ranh. Điều này vô hình trung tạo ra một áp lực lớn lên hệ thống giao thông và an sinh xã hội khi hạ tầng kết nối chưa thực sự đồng bộ.
Ở một diễn biến hoàn toàn khác, thị trường nhà liền thổ bao gồm biệt thự và nhà phố lại đang chứng kiến một giai đoạn "hạ nhiệt" về cả thanh khoản lẫn giá sơ cấp. Với chỉ 426 giao dịch thành công trong quý cuối năm 2025, đây có thể coi là mức thấp đáng báo động so với giai đoạn hoàng kim cách đây 3-4 năm. Giá bán sơ cấp trung bình giảm khoảng 6,9% xuống còn 9.700 USD/m² đất. JLL nhận định sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng hay Thanh Trì, nơi có giá thành cạnh tranh hơn để thu hút dòng tiền đang trở nên khắt khe.
Điểm tựa quy hoạch và kỳ vọng vào chu kỳ mới 2026
Dù vậy, cái nhìn khắt khe hơn từ các chuyên gia cho thấy một rào cản khác lớn hơn cả vị trí, đó là sự lệch pha về giá trị tài sản. Các căn biệt thự có tổng giá trị lớn đang gặp khó khăn cực lớn về thanh khoản do dòng vốn vay ngân hàng vẫn được kiểm soát chặt chẽ đối với các loại hình bất động sản đầu cơ. Nhà đầu tư không còn mặn mà với việc "chôn vốn" vào những tài sản hàng chục tỷ đồng mà chưa nhìn thấy khả năng khai thác dòng tiền từ việc cho thuê hay kinh doanh ngay lập tức. Thay vào đó, một bộ phận lớn dòng vốn đã dịch chuyển sang thị trường thứ cấp, nơi họ có thể tìm thấy những sản phẩm đã có sổ đỏ và mức giá hợp lý hơn do áp lực cắt lỗ của một số nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà.
Một điểm sáng le lói trong bức tranh trầm lắng của nhà thấp tầng chính là loại hình shophouse tại các đại đô thị lớn. Mặc dù thị trường chung ảm đạm, các căn shophouse vẫn giữ vững mức giá từ 10.000 đến 17.000 USD/m² đất nhờ khả năng vận hành kinh doanh thực tế. Điều này khẳng định một nguyên lý bất biến: trong giai đoạn thị trường sàng lọc, chỉ những bất động sản tạo ra giá trị sử dụng thật mới có thể đứng vững trước các đợt sóng điều chỉnh.
Nhận định về triển vọng năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, tin rằng thị trường sẽ sớm bước vào một chu kỳ mới với sự dẫn dắt của các quy hoạch hạ tầng trọng điểm. Những dự án giao thông mang tính chiến lược như đại lộ Tây Thăng Long hay các khu đô thị vệ tinh gắn liền với trục đường tương lai sẽ là những "liều thuốc kích thích" đủ mạnh để đánh thức các quỹ đất đã ngủ yên nhiều năm qua. Khi đó, nguồn cung nhà liền thổ được dự báo sẽ tăng mạnh trở lại nhưng sẽ đi kèm với sự phân hóa sâu sắc về chất lượng và tính pháp lý.
Thị trường năm tới được dự báo sẽ không còn chỗ cho những dự án phân lô bán nền thuần túy. Sự tham gia của các thương hiệu quốc tế và tiêu chuẩn sống ngày càng cao của tầng lớp thượng lưu Hà Nội sẽ thúc đẩy phân khúc "bất động sản hàng hiệu" phát triển mạnh mẽ hơn, với mức giá dự kiến có thể vượt ngưỡng 6.500 USD/m². Tuy nhiên, để sự sôi động này thực sự bền vững và tránh lặp lại những bài học của quá khứ, các chủ đầu tư cần giải được bài toán về tính thực dụng của dự án thay vì chỉ tập trung vào việc thiết lập các kỷ lục giá mới để làm đẹp báo cáo.
Nhìn chung, bức tranh bất động sản Hà Nội năm 2026 là sự giao thoa giữa kỳ vọng và thực tại. Căn hộ cao cấp vẫn là kênh thu hút dòng tiền chính nhờ sự linh hoạt và nhu cầu ở thực của tầng lớp trung lưu mới. Trong khi đó, nhà liền thổ đang kiên nhẫn đợi chờ những cú hích hạ tầng đủ lớn để tái lập vị thế vốn có của mình. Nhà đầu tư trong giai đoạn này cần một cái đầu lạnh để phân biệt giữa giá trị kỳ vọng và giá trị thực tế, đồng thời theo dõi sát sao tiến độ hoàn thiện của các trục giao thông huyết mạch trước khi quyết định xuống tiền.
