Bất động sản du lịch trước chu kỳ mới: Hành lang pháp lý đã thông, áp lực dồn về khâu vận hành

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng

Theo bà Hoàng Thu Hằng, trong thời gian dài vừa qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chuyển động rất mạnh và nhanh. Do đó, cơ chế chính sách trước đây chưa thật đầy đủ, chưa hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu quản lý cũng như phục vụ sự phát triển của ngành.

Tuy nhiên, thời gian qua, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản - 2 bộ luật có liên quan và điều chỉnh trực tiếp loại hình bất động sản này đã có những cơ chế chính sách tương đối đồng bộ, đầy đủ để phát triển lĩnh vực này.

Cụ thể, Luật Đất đai hiện nay đã xác định rõ cơ chế sử dụng đất đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo đó, đất để xây dựng công trình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là đất thương mại, dịch vụ. Khi loại đất đã được xác định rõ, nhà đầu tư có căn cứ pháp lý để yên tâm tham gia thị trường. Thứ hai, thời hạn sử dụng đất cũng đã được quy định rõ, từ 50 năm đến 70 năm. Đây là cơ sở để nhà đầu tư xác định thời gian thu hồi vốn, xây dựng chiến lược đầu tư cũng như kế hoạch vận hành dòng vốn.

Một nội dung rất quan trọng khác, từng là điểm nghẽn lớn và là vấn đề nhiều nhà đầu tư băn khoăn, là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình này. Hiện nay, Luật Đất đai đã có cơ chế xử lý, tháo gỡ. Khi chế độ sử dụng đất được xác định rõ là đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất được quy định cụ thể; công trình đáp ứng yêu cầu về đầu tư, xây dựng theo quy hoạch, cũng như các điều kiện kinh doanh, mua bán theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật liên quan, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Theo tôi, hiện nay trên thị trường cũng như tại các địa phương gần như không còn vướng mắc lớn ở vấn đề này. Điểm còn vướng là một số nhà đầu tư xây dựng loại hình bất động sản này trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại muốn được cấp giấy chứng nhận như nhà ở lâu dài. Đây là vấn đề đang tồn tại, nhưng tôi cho rằng không phải điểm nghẽn lớn. Điều quan trọng là chúng ta đã xác định được loại đất, thời hạn sử dụng đất và cơ chế cấp giấy chứng nhận cho loại hình này. Còn việc muốn chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang nhà ở là một câu chuyện khác", bà Hoàng Thu Hằng nhận xét.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều vấn đề cũng đã được tháo gỡ. Luật đã quy định rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, trong đó có bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như condotel, officetel, căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch. Các loại hình này đã được định danh và được phép đưa vào kinh doanh.

Luật cũng quy định rõ điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh. Điều này vừa tạo cơ sở pháp lý cho thị trường, vừa đặt ra cơ chế kiểm soát chặt chẽ hoạt động mua bán, bảo đảm quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường.

Một điểm đáng chú ý là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai đã có sự liên thông, đồng bộ. Theo đó, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, nếu đáp ứng yêu cầu quy hoạch và đủ điều kiện mua bán theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận. "Vì vậy, đến thời điểm này, về pháp lý, cơ bản chúng ta không còn vướng mắc lớn. Những vướng mắc hiện nay chủ yếu nằm ở khâu tổ chức thực hiện, cũng như một số nhu cầu mới phát sinh từ phía nhà đầu tư", bà Hoàng Thu Hằng cho biết.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, vấn đề cần tháo gỡ trong thời gian tới nghiêng nhiều hơn về quan điểm đầu tư, thay vì vướng mắc pháp lý. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang hướng tới việc đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chỉ để bán tài sản. Nhưng họ quên rằng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nếu muốn khai thác cho thuê thì phải gắn với phát triển du lịch.

"Nếu không rà soát, nghiên cứu thị trường để xác định khu vực nào có tiềm năng phát triển du lịch, khu vực nào có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có lợi thế về sân bay, cảng biển…, mà chỉ phát triển theo hướng tăng số lượng, không tính đến chất lượng và khả năng khai thác, thì sẽ rất khó hiệu quả. Không có du lịch thì sẽ không có người ở. Bên cạnh đó, khi đã có du lịch, chúng ta còn phải tính đến kỹ thuật vận hành, khai thác. Đây cũng là một điểm nghẽn hiện nay, bởi cơ chế chính sách chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về quản lý, vận hành, khai thác đối với bất động sản du lịch", bà Hoàng Thu Hằng nhận định.

​