 |
| Một nghịch lý dự báo tiếp tục kéo dài trong quý 2 là giá khó giảm, dù thanh khoản chưa phục hồi tương xứng. Ảnh: Internet |
Nguồn cung có tín hiệu, nhưng dòng tiền vẫn “chọn lọc”
Trong quý 2/2026, thị trường dự kiến đón thêm nguồn cung mới ở một số phân khúc chủ lực. Cụ thể, căn hộ có thể đạt khoảng 1.000 – 1.500 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực Ngũ Hành Sơn. Tuy nhiên, nền tảng từ quý 1 cho thấy sức cầu vẫn chưa thực sự hồi phục: nguồn cung sơ cấp đạt 3.473 căn, giảm 25% so với quý trước; lượng tiêu thụ đạt 1.816 căn, giảm 32% theo quý.
Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, quý 1 ghi nhận 2.772 căn sơ cấp, tiêu thụ 1.711 căn – tăng mạnh so với quý trước nhưng chủ yếu tập trung tại một khu vực/dự án quy mô lớn, chiếm gần 88% nguồn cung toàn thị trường trong quý. Điều này cho thấy sự cải thiện chưa mang tính lan tỏa.
Với đất nền, thị trường ghi nhận 1.750 sản phẩm sơ cấp, tiêu thụ 228 nền, tương đương tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp khoảng 13%. Dù lượng giao dịch tăng 61% theo quý, thanh khoản nhìn chung vẫn ở mức thấp và chưa hình thành xu hướng phục hồi rõ rệt.
Ở chiều ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là phân khúc trầm lắng nhất. Biệt thự nghỉ dưỡng chỉ ghi nhận 3 giao dịch trên tổng nguồn cung 225 căn, trong khi condotel tiêu thụ 16/1.250 căn, giảm tới 87% so với quý trước – cho thấy thanh khoản gần như “đóng băng”.
Điểm chung của các phân khúc là giao dịch không biến mất, nhưng không đủ mạnh để tạo thành xu hướng.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. “Thị trường hiện nay không thiếu sản phẩm, mà thiếu động lực để người mua xuống tiền. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và có khả năng khai thác thực tế”, ông nhận định.
Giá neo cao, thị trường tiếp tục phân hóa và tích lũy
Một nghịch lý tiếp tục kéo dài là giá chưa có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng với thanh khoản. Trong quý 1, giá đất nền sơ cấp tăng khoảng 2% theo quý và tăng 7% so với cùng kỳ; thị trường thứ cấp thậm chí tăng tới 22% theo năm. Căn hộ cũng duy trì đà tăng giá 5% – 10% theo năm, bất chấp sức cầu suy yếu.
Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, giá sơ cấp gần như đi ngang theo quý nhưng vẫn tăng trung bình khoảng 10% so với cùng kỳ; thị trường thứ cấp tăng khoảng 6% so với cuối năm 2025. Những dữ liệu này cho thấy áp lực chi phí đầu vào và tình trạng khan hiếm nguồn cung đang giữ mặt bằng giá ở mức cao.
Một yếu tố khác góp phần duy trì mặt bằng giá là kỳ vọng vào hạ tầng và tiến trình tháo gỡ pháp lý. Trong thời gian qua, Đà Nẵng tiếp tục thúc đẩy các dự án hạ tầng kết nối khu Đông Nam và khu vực ven biển, qua đó củng cố kỳ vọng tăng giá tại những khu vực còn dư địa phát triển. Tuy nhiên, các yếu tố này hiện chủ yếu tác động ở mức kỳ vọng, chưa chuyển hóa rõ rệt thành giao dịch thực tế.
Ở góc độ pháp lý, việc từng bước tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư và cấp phép cũng đang tạo điều kiện để một số dự án quay trở lại thị trường. Tuy vậy, quá trình này diễn ra không đồng đều, khiến sự phân hóa ngày càng rõ nét: các dự án hoàn chỉnh pháp lý tiếp tục có lợi thế về thanh khoản, trong khi phần còn lại vẫn gặp khó trong việc thu hút dòng tiền.
Bước sang quý 2, xu hướng phân hóa được dự báo sẽ tiếp tục rõ rệt. Các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, có thể khai thác hoặc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì giao dịch, trong khi những dự án chậm tiến độ hoặc chưa đầy đủ pháp lý sẽ tiếp tục bị “đứng ngoài” dòng tiền.
Nhận định về triển vọng thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, thị trường khó có đột biến trong ngắn hạn. “Mặt bằng giá nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án chưa giảm, trong khi thanh khoản sẽ tiếp tục phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và khả năng cải thiện niềm tin của người mua. Quý 2 nhiều khả năng vẫn là giai đoạn tích lũy hơn là phục hồi rõ nét”, ông nói.
Trong ngắn hạn, khi người bán chưa hạ kỳ vọng và người mua chưa sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại, trạng thái “giữ giá – giữ tiền” nhiều khả năng vẫn sẽ là đặc trưng của thị trường Đà Nẵng.
