 |
| Thị trường hiện không thiếu nhu cầu ở thực, mà thiếu khả năng chi trả phù hợp với mặt bằng giá hiện nay. Ảnh: Gia An |
Giá tăng nhưng không đồng nghĩa thị trường khỏe
Theo báo cáo quý I/2026 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 14.156 căn, giảm 25% so với quý trước. Lượng tiêu thụ cũng giảm mạnh 36%, xuống còn khoảng 7.158 căn.
Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng trung bình 3-5% so với cuối năm 2025. DKRA cho rằng áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến tài chính, tiếp tục là nguyên nhân chính khiến giá bán bị đẩy lên cao.
Báo cáo của DKRA cũng cho thấy, thị trường hiện đang có sự phân hóa rất mạnh. Thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và sở hữu hệ thống tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, những dự án pháp lý chưa hoàn thiện hoặc mức giá vượt quá khả năng chi trả của số đông người mua bắt đầu gặp áp lực hấp thụ rõ rệt hơn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh sau thời kỳ tăng nóng. Theo ông, người mua hiện ưu tiên nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng và năng lực chủ đầu tư thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước. Mặt bằng giá khó giảm sâu trong ngắn hạn bởi chi phí phát triển dự án hiện đã tăng đáng kể, trong khi nguồn cung mới vẫn chưa thể cải thiện nhanh do quá trình tháo gỡ pháp lý cần thêm thời gian.
Ở góc nhìn khác, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM đánh giá, thị trường hiện đang diễn ra quá trình “lọc cung” khá rõ nét. Theo bà, các dự án có vị trí gắn với hạ tầng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn vẫn duy trì được sức hấp thụ nhất định, dù thanh khoản toàn thị trường suy giảm. Xu hướng của người mua hiện cũng đang thay đổi khi dòng tiền có xu hướng tập trung vào các đại đô thị quy hoạch đồng bộ, có hệ sinh thái đầy đủ thay vì các dự án nhỏ lẻ.
DKRA cho hay, các chính sách hỗ trợ lãi suất hiện phổ biến ở mức khoảng 7-9%, thay cho các chương trình miễn lãi suất dài hạn từng xuất hiện dày đặc trước đây. Điều này cho thấy các doanh nghiệp hiện ưu tiên duy trì thanh khoản và dòng tiền hơn là đẩy mạnh mở bán bằng mọi giá.
Áp lực thanh khoản có thể còn kéo dài
DKRA Consulting dự báo, trong quý II/2026, nguồn cung mới căn hộ dự kiến dao động khoảng 5.000-7.000 căn và tiếp tục tập trung chủ yếu ở các dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn mở bán tiếp theo.
Đơn vị này nhận định sức cầu khó có chuyển biến tích cực trong ngắn hạn do lãi suất vẫn ở mức cao, room tín dụng chưa thực sự thông thoáng và tâm lý người mua ngày càng thận trọng hơn trước các biến động kinh tế.
Nói cách khác, thị trường hiện không thiếu nhu cầu ở thực, mà thiếu khả năng chi trả phù hợp với mặt bằng giá hiện nay.
Đây cũng là nguyên nhân khiến nghịch lý “giá tăng nhưng giao dịch giảm” tiếp tục kéo dài. Giá bán hiện được neo chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung, thay vì phản ánh sức khỏe thực sự của thanh khoản thị trường.
Chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cũng thừa nhận, xu hướng phát triển hạ tầng như Vành đai 3, metro và các trục kết nối liên vùng tiếp tục tạo lực đẩy cho giá bất động sản tại TP.HCM và khu vực giáp ranh. Tuy nhiên, nếu nguồn cung tiếp tục lệch mạnh về phân khúc cao cấp, áp lực hấp thụ sẽ còn lớn hơn trong thời gian tới.
Về dài hạn, thị trường vẫn có cơ sở để kỳ vọng phục hồi nhờ hàng loạt thay đổi pháp lý liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở và quá trình tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản.
Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng điều thị trường cần lúc này không chỉ là thêm nguồn cung, mà là thêm nguồn cung đúng nhu cầu.
Nếu các doanh nghiệp tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, giá căn hộ TP.HCM nhiều khả năng vẫn neo cao nhưng thanh khoản khó cải thiện mạnh. Ngược lại, nếu pháp lý được tháo gỡ nhanh hơn và dòng sản phẩm trung cấp – vừa túi tiền quay trở lại, thị trường có thể bước sang giai đoạn ổn định hơn từ cuối năm 2026 hoặc đầu năm 2027.
