 |
| Liên doanh cho phép kết hợp các nguồn lực khác nhau, từ vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường. Ảnh: NL |
Từ thương vụ đến cách phân bổ nguồn lực
Trong thông cáo ngày 16/9/2026, Savills dẫn trường hợp Frasers Property và Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX như một ví dụ về dòng vốn quốc tế tiếp cận bất động sản Việt Nam thông qua liên doanh.
Hai bên hiện có 5 dự án công nghiệp và logistics tại Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên, tổng diện tích khoảng 100 ha. Tháng 2/2026, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về một liên doanh mới, trong đó Frasers Property nắm 51%, Hạ tầng GELEX 49%, mở rộng sang nhiều lĩnh vực, trong đó có nhà ở.
ANmaison tại Hải Phòng là dự án nhà ở đầu tiên trong danh mục, với tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng. Một khu đô thị tích hợp 113 ha tại Đồng Nai cũng nằm trong kế hoạch phát triển.
Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp Việt Nam vẫn giữ 49% vốn, trong khi đối tác nước ngoài nắm quyền chi phối và bổ sung nguồn lực quốc tế.
Mô hình tương tự xuất hiện tại Nam Long. Ngày 14/7/2026, Nishi-Nippon Railroad của Nhật Bản hoàn tất góp vốn vào Nam Long ADC, nhận 49% vốn với giá trị khoản đầu tư 1.090,6 tỷ đồng. Nam Long tiếp tục giữ 51%.
Khác với thương vụ Frasers Property - GELEX, vốn ngoại tại đây đi vào cấp độ doanh nghiệp. Nam Long ADC là nền tảng phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, hướng tới hơn 22.000 căn hộ đến năm 2035.
Hai thương vụ chưa đủ để gọi là một “làn sóng liên doanh”, nhưng cho thấy cách huy động vốn đang rõ nét hơn: doanh nghiệp trong nước không nhất thiết phải bán toàn bộ tài sản để thu hút vốn ngoại, còn nhà đầu tư nước ngoài có thể tham gia thông qua pháp nhân đã có quỹ đất, dự án và năng lực triển khai.
Quỹ đất trở thành “cửa vào” của vốn ngoại
Liên doanh giữa doanh nghiệp Việt Nam và nhà đầu tư quốc tế không phải mô hình mới. Warburg Pincus và Becamex IDC thành lập BW Industrial Development từ năm 2018 để phát triển bất động sản công nghiệp. Theo Warburg Pincus, BW hiện kiểm soát hơn 3,8 triệu m² quỹ đất tại các khu kinh tế và khu công nghiệp trọng điểm.
Điểm đáng chú ý hiện nay là mô hình hợp tác xuất hiện ở nhiều phân khúc hơn, trong khi hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính, 8 tháng năm 2026 có 2.062 giao dịch góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị hơn 6,7 tỷ USD, tăng 50,1% so với cùng kỳ. Riêng kinh doanh bất động sản thu hút hơn 5,7 tỷ USD, chiếm 14,1% tổng vốn FDI đăng ký và đứng thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn ngoại. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%; vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%.
Các số liệu này chưa cho thấy liên doanh là hình thức chủ đạo của dòng vốn ngoại vào bất động sản, bởi thống kê FDI không tách riêng giá trị các thương vụ liên doanh. Tuy nhiên, quy mô góp vốn, mua cổ phần đang tăng, trong khi bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm ngành hút vốn đáng kể.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhà đầu tư thường quan tâm trước hết đến tính rõ ràng về pháp lý, mức độ tuân thủ và khả năng triển khai phương án trên khu đất. Liên doanh cho phép kết hợp nhiều nguồn lực, từ vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường.
Từ góc độ thị trường vốn, chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, một trở ngại trước đây của nhà đầu tư nước ngoài là khả năng tiếp cận quỹ đất. Điểm nghẽn này đang dần được tháo gỡ khi doanh nghiệp trong nước phát triển các đại đô thị, hoàn thiện quy hoạch, pháp lý rồi mở cơ hội cho nhà đầu tư ngoại tham gia từng phân khu.
Với doanh nghiệp trong nước, giữ lại một phần vốn giúp tiếp tục hưởng lợi từ quá trình phát triển dự án, đồng thời có thêm nguồn lực tài chính và kinh nghiệm quốc tế. Với nhà đầu tư ngoại, hợp tác với doanh nghiệp đã có quỹ đất và nền tảng triển khai có thể rút ngắn quá trình tiếp cận thị trường.
Tuy nhiên, liên doanh không loại bỏ rủi ro. Quyền quyết định được chia sẻ, lợi ích phân bổ giữa các bên và hiệu quả dự án vẫn phụ thuộc vào pháp lý, giá trị quỹ đất, tiến độ triển khai và khả năng bán hàng.
Vì vậy, thay đổi đáng chú ý không phải liên doanh trở thành mô hình mới, mà là cấu trúc này đang được sử dụng như một cách để hai phía cùng giải bài toán tiếp cận thị trường và phân bổ nguồn lực. Nhà đầu tư ngoại có thêm kênh tiếp cận quỹ đất, năng lực triển khai; doanh nghiệp trong nước có thêm vốn để phát triển dự án mà không nhất thiết phải bán toàn bộ tài sản.
