 |
| Thị trường nhà ở Hà Nội đang mở rộng đa hướng với nhiều lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình TOD và quy hoạch các khu đô thị mới. Ảnh: Lê Tiên |
Áp lực giá neo cao và sự chuyển dịch sang xu hướng "ở thực"
Báo cáo thị trường nửa đầu năm 2026 của JLL Việt Nam cho biết, nền kinh tế thủ đô ghi nhận nhiều chỉ số ấn tượng với GRDP tăng trưởng 8,2% so với cùng kỳ, thu hút hơn 3,2 tỷ USD vốn FDI. Mặc dù bệ đỡ vĩ mô và ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ, thị trường BĐS nhà ở lại bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính phân hóa sâu sắc về cả không gian phát triển lẫn thanh khoản.
Tại phân khúc căn hộ, hoạt động mở bán duy trì ổn định với khoảng 8.100 căn mở bán chính thức. Tuy nhiên, thị trường chứng kiến sự mất cân đối lớn khi có đến 65% giỏ hàng thuộc phân khúc cao cấp từ các thương hiệu lớn như Sun Group và Sunshine Group. Do lượng lớn quỹ căn giá cao tồn kho, giá sơ cấp trung bình tiếp tục bị đẩy lên cao, chạm mức 101,5 triệu đồng/m², tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái.
Mức giá neo cao cùng biến động lãi suất cho vay tăng từ đầu năm đã khiến người mua thận trọng hơn. Số liệu của JLL cho thấy tổng số căn hộ bán được trong Quý 2 giảm khoảng 50% so với Quý 1, phản ánh rõ nét sự chậm lại của thanh khoản và xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ từ đầu tư ngắn hạn sang mua để ở.
Tình trạng tương tự diễn ra ở phân khúc nhà liền thổ khi tốc độ giao dịch khá chậm. Mặt bằng giá sơ cấp trung bình trong Quý 2/2026 hạ nhiệt xuống còn 210 triệu đồng/m² đất (giảm 20% so với cùng kỳ) chủ yếu do giảm bớt nguồn cung giá cao từ dự án Vinhomes Global Gate. Dù vậy, các sản phẩm có giá trên 17 tỷ đồng/căn hiện rất khó tìm khách nếu thiếu các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Khách mua hiện tập trung chủ yếu vào các quỹ căn tiền mở bán có vị trí vùng ven như Đan Phượng, Thường Tín, Bắc Từ Liêm.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam cho rằng, thị trường đang phân hóa rõ nét hơn về không gian phát triển và đặt cạnh tranh cao hơn cho nguồn cung tương lai, trong đó ưu tiên các sản phẩm mang lại giá trị cho người ở thực. Thị trường nhà ở đang mở rộng đa hướng với nhiều lợi thế từ hạ tầng giao thông, mô hình TOD và quy hoạch các khu đô thị mới.
Khởi công 5 tuyến metro: "Chìa khóa" hiện thực hóa đô thị đa trung tâm
Giữa bối cảnh khu vực lõi đối mặt với áp lực giá cao, sự kiện ngày 22/6/2026 khi Hà Nội khởi công đồng bộ 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, tổng vốn đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng do Liên danh Vinhomes - VinSpeed làm tổng thầu EPC đã tạo ra một cú hích lịch sử. Mạng lưới bao gồm các tuyến số 1, 2, 8, 10 và 14 khi hoàn thành vào năm 2030 sẽ kết nối hoàn chỉnh các đầu mối chiến lược như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, tổ hợp ga Ngọc Hồi, các khu đô thị lớn như Ocean Park, Cổ Loa, Hòa Lạc...
Tại lễ khởi công nói trên, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Vũ Đại Thắng khẳng định, đường sắt đô thị được xác định là hạ tầng khung trong mô hình phát triển đa cực, đa trung tâm. Các tuyến metro không chỉ giúp giảm ùn tắc giao thông, mà quan trọng hơn là định hướng phát triển đô thị quanh đầu mối giao thông công cộng (mô hình TOD), từ đó khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tăng cường liên kết vùng.
Định hướng vĩ mô này được xem là giải pháp cốt lõi để tái cấu trúc không gian đô thị và giải quyết bài toán phân bổ dân cư. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội phân tích, việc phát triển đồng thời 5 tuyến Metro là yếu tố cốt lõi để thúc đẩy sự hình thành của các cực phát triển mới như Đông Anh, Hòa Lạc, Gia Lâm, đồng thời mở rộng không gian phát triển về khu vực phía Nam trong dài hạn.
Mô hình TOD triển khai xung quanh các nhà ga metro sẽ biến các khu vực này thành điểm phát triển mật độ cao, tích hợp từ nhà ở, văn phòng cho đến thương mại dịch vụ. Sự thay đổi mang tính hệ thống này được dự báo sẽ tái định nghĩa lại tư duy chọn nơi ở của người dân. Thay vì đặt nặng khoảng cách địa lý như trước đây, người mua nhà dần chuyển sang ưu tiên khả năng kết nối tiện ích sống thông qua mạng lưới giao thông công cộng. Làn sóng ly tâm này mở đường cho người dân tiếp cận không gian sống rộng rãi, chất lượng hơn tại các đại đô thị vùng ven được quy hoạch bài bản.
Theo Savills Hà Nội, các nhóm đối tượng dịch chuyển sớm nhất ra các trục đô thị dọc tuyến metro bao gồm các gia đình trẻ, tầng lớp trung lưu cần tìm kiếm nhà ở vùng ven có mức giá phù hợp khi giá nhà trung tâm quá cao, cùng với cư dân nội đô thuộc diện giãn dân và những người có mô hình làm việc linh hoạt.
Đặc biệt, siêu hạ tầng metro còn là giải pháp căn cơ cho bài toán lệch pha cung - cầu hiện tại. Bà Đỗ Thị Thu Hằng dự báo, về nguồn cung, thị trường sẽ trở nên đa dạng hơn. Các đại đô thị lớn ở Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Nam và phía Tây lân cận hoặc dọc các tuyến metro… sẽ cung cấp lượng sản phẩm nhà ở trên nhiều phân khúc, đặc biệt là căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền đến nhà ở xã hội. Dự báo những năm tới, khi Metro đi vào hoạt động, nguồn cung nhà ở mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ dồi dào hơn, tạo cơ hội lớn cho người dân có nhu cầu ở thực.
JLL và các tổ chức nghiên cứu đều đồng thuận rằng, Hà Nội đang trải qua một chu kỳ tái thiết đô thị quy mô lớn với các siêu dự án giao thông như Metro, Vành đai 4, Vành đai 2.5, 3.5 và chuỗi 7 cầu vượt sông Hồng. Chu kỳ này không chỉ định hình lại cấu trúc không gian đô thị trong dài hạn mà còn mở ra cơ hội tăng trưởng bền vững cho thị trường BĐS, nơi dòng tiền đầu cơ lướt sóng buộc phải nhường chỗ cho tầm nhìn đầu tư dài hạn dựa trên giá trị sử dụng thực.
