|
| Việc siết cho vay đặt cọc bất động sản góp phần thanh lọc thị trường, tạo cơ hội phát triển cho những doanh nghiệp làm ăn uy tín. Ảnh: Tiên Giang |
NHNN đang xây dựng Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN (Thông tư 39) về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (TCTD). Trong đó, bổ sung quy định “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của TCTD”.
Về nội dung này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc sử dụng từ “kiểm soát” dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, có thể dẫn đến hệ quả là các TCTD “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Do vậy, nên thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý” và NHNN cần quy định cụ thể số tiền “có giá trị lớn” với các khoản vay của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng: “Có thể với người này thì 100 triệu đồng là giá trị cao, với người khác thì 10 tỷ đồng. Do đó, việc quy định “giá trị cao” mà không có căn cứ tính toán phù hợp sẽ rất khó thực thi chính sách”.
Về các nhu cầu vốn không được cho vay, Dự thảo bổ sung quy định “không được cho vay đối với nhu cầu vốn thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa”.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần thiết bổ sung quy định TCTD không được cho vay “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”. “Dự thảo Thông tư vẫn cho phép TCTD cho vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật”, nên các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật không bị ảnh hưởng. Các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc”, ông Châu nói. Việc bổ sung quy định này chỉ thanh lọc các doanh nghiệp thiếu năng lực, tài chính và chuyển cơ hội phát triển qua những doanh nghiệp làm ăn uy tín.
HoREA kiến nghị quy định cụ thể: “Không cho vay với thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu”.
Về nội dung này, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, nội dung “không được cho vay” cần có căn cứ pháp lý cụ thể, chẳng hạn đó là các ngành nghề lĩnh vực mà pháp luật cấm đầu tư, kinh doanh. Hay nói cách khác, nếu pháp luật không cấm đầu tư, kinh doanh thì không có cơ sở để không cho vay.
“TCTD là những đơn vị kinh doanh tiền tệ, họ có nghề về đánh giá rủi ro, có các quy định nội bộ về điều tiết và hạn chế tín dụng vảo các lĩnh vực/đối tượng có rủi ro cao. Vì vậy, cơ quan quản lý không nhất thiết phải đặt quy định quá chi tiết về cách thức quản lý rủi ro của TCTD. Thay vào đó, cơ quan quản lý nên điều tiết dòng tín dụng bằng các biện pháp kỹ thuật, chẳng hạn, tăng cao mức trích lập dự phòng rủi ro, mức dự trữ bắt buộc nếu đánh giá thấy việc kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực đó đang có dấu hiệu lỏng lẻo. Khi đó, chi phí cho vay của các TCTD sẽ tăng rất cao, hiệu quả cho vay giảm thì các nhà băng tự khắc sẽ giảm dòng tiền vào các lĩnh vực/hoạt động đó”, ông Đức nói.
