 |
| Hầu hết các nước không cấm người dân sở hữu nhiều nhà, mà điều tiết bằng thuế tài sản lũy tiến hoặc thuế nhà bỏ trống. Ảnh: Gia An |
Lo ngại “siết cầu” khiến thị trường chững lại
Theo Bộ Xây dựng, Nghị quyết hướng tới ba nhóm giải pháp chính: Hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai, thứ ba; Dành ít nhất 20% quỹ đất dự án thương mại để phát triển nhà ở vừa túi tiền; Yêu cầu giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch do Nhà nước quản lý.
Cơ quan soạn thảo cho rằng, đây là bước cần thiết nhằm ngăn hoạt động đầu cơ, thổi giá, đồng thời giúp người dân có nhu cầu thực dễ tiếp cận nhà ở.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc siết tín dụng người mua nhà thứ hai không chỉ thiếu cơ sở pháp lý mà còn đi ngược xu hướng phục hồi tín dụng hiện nay.
Ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, tín dụng bất động sản đang tăng rất chậm, nếu tiếp tục siết đầu ra sẽ làm cầu hợp pháp bị co lại, doanh nghiệp không bán được hàng, còn ngân hàng cũng không giải ngân được vốn.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh Group chia sẻ, nhà đầu cơ thực sự không dùng vốn vay, nên việc hạn chế tỷ lệ cho vay khó đạt hiệu quả. Điều thị trường cần là chính sách ổn định và đồng bộ, không nên tạo “cú sốc tâm lý” cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.
Theo ghi nhận của phóng viên, một số chủ đầu tư cho biết, muốn hài hòa, giải pháp tốt nhất là cần kiểm soát dòng vốn chảy vào các dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro, không phục vụ nhu cầu ở thật.
Ở gốc độ pháp lý, việc giới hạn cho vay theo số lượng căn nhà có thể dẫn tới bất bình đẳng trong quyền sở hữu tài sản. Luật sư Trần Khánh Ly cho hay, có không ít người mua căn thứ hai để ở gần nơi làm việc, nhất là sau khi sáp nhập tỉnh thành, thì không thể bị xem là đầu cơ được.
Lâu nay, hầu hết các nước không cấm người dân sở hữu nhiều nhà, mà điều tiết bằng thuế tài sản lũy tiến hoặc thuế nhà bỏ trống. Đây mới là công cụ hiệu quả để hạn chế đầu cơ mà không bóp nghẹt nhu cầu thật.
Giới phân tích nhận định, trong bối cảnh đó, việc bổ sung thêm rào cản hành chính như giới hạn cho vay đối với người mua nhà thứ hai sẽ khiến tiến trình phục hồi vốn tín dụng bị chững lại. Nhiều doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực thanh khoản, còn người mua ở thật cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay hợp pháp.
Cần chính sách tổng thể, hài hòa cung – cầu
Theo các chuyên gia, kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy việc siết tín dụng giai đoạn 2020–2022 khiến nhiều doanh nghiệp phá sản, giá nhà không giảm nhưng thanh khoản lao dốc.
Ông L.T.V, Phó Tổng giám đốc của một công ty bất động sản nhận định, nếu áp dụng cơ chế hành chính trong bối cảnh thị trường đang mong manh, rủi ro đóng băng là rất lớn. Cho nên, giải pháp căn cơ nhất vẫn là tăng cung nhà phù hợp, rút ngắn thủ tục, giảm chi phí đầu vào.
Theo thống kê, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cuối năm 2024. Mức tăng này phản ánh tác động tích cực từ các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường và chương trình cho vay nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà lần đầu và được đánh giá là không cao so với nhiều nước (Trung Quốc 30%, châu Âu 47%).
Do đó, theo giới chuyên gia, nỗi lo “bong bóng tín dụng bất động sản” hiện chưa có cơ sở. Vấn đề cấp bách hơn là thiếu nguồn cung phù hợp và thiếu cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ. Điều thị trường cần lúc này không phải là "siết cầu", mà là khơi thông nguồn cung – đúng phân khúc, đúng nhu cầu.
Đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai thể hiện nỗ lực bình ổn giá và giảm đầu cơ, song theo giới chuyên gia, chính sách cần được đánh giá lại về thẩm quyền, tính khả thi và tác động thị trường.
Một thị trường lành mạnh chỉ có thể hình thành khi dữ liệu minh bạch, nguồn cung dồi dào, và công cụ thuế điều tiết hợp lý – thay vì những biện pháp hành chính mang tính tình thế.
