 |
| Nghịch lý của thị trường khu vực Bình Dương hiện nay là nguồn cung tăng mạnh nhưng người mua ở thực vẫn ngày càng khó mua nhà. Ảnh: Gia Tường |
Nguồn cung tăng mạnh, dự án mọc dày đặc, nhưng giấc mơ an cư của không ít người trẻ lại ngày càng xa hơn. Đó cũng là nghịch lý đang hiện hữu tại thị trường từng được xem là “cửa sáng” cho bài toán nhà ở quanh TP.HCM.
Từ đô thị vệ tinh thành “kho hàng” của thị trường phía Nam
Các báo cáo từ Savills Vietnam, CBRE Vietnam và Cushman & Wakefield cho thấy phần lớn nguồn cung căn hộ mở bán mới tại khu vực phía Nam hiện tập trung ở Bình Dương, đặc biệt tại Dĩ An, Thuận An và Thành phố mới Bình Dương.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Vietnam nhận định, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM đã suy giảm mạnh nhiều năm qua, khiến người dân phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các đô thị lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An.
Điều đó cũng lý giải vì sao ngày càng nhiều doanh nghiệp địa ốc đổ về Bình Dương phát triển dự án. Nếu trước đây thị trường chủ yếu là các block căn hộ phục vụ chuyên gia và công nhân khu công nghiệp, thì hiện nay hàng loạt khu đô thị tích hợp quy mô lớn đã xuất hiện.
Có thể kể đến CapitaLand Development với dự án Sycamore tại Thành phố mới Bình Dương, Gamuda Land phát triển Artisan Park hay Becamex IDC tiếp tục mở rộng hệ sinh thái đô thị quanh trung tâm hành chính mới.
Ở phân khúc trung cấp, Bcons liên tục tung ra các dự án căn hộ tại Dĩ An, nhắm vào nhóm khách hàng trẻ đang làm việc ở TP.HCM và Bình Dương. Bên cạnh đó, Phát Đạt, TT Capital cùng nhiều doanh nghiệp khác cũng tăng tốc gom quỹ đất tại các khu vực giáp ranh TP.HCM.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường hiện không còn dừng ở câu chuyện phát triển thêm nhà ở, mà đang chuyển sang hình thành các “cực tăng trưởng đô thị” mới với đầy đủ thương mại, dịch vụ và việc làm.
Tuy nhiên, phía sau sự sôi động đó là một câu hỏi lớn: nguồn cung tăng lên liệu có thực sự giúp người mua nhà dễ tiếp cận hơn?
Giá nhà khu vực Bình Dương đang bị kéo lên bởi kỳ vọng
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cuối năm 2025 đã vượt mốc 2.000 USD/m2 và tiếp tục nhích lên trong các quý gần đây. Nhiều dự án mới tại Dĩ An và Thuận An hiện chào bán quanh ngưỡng 60-70 triệu đồng/m2, tiệm cận mặt bằng giá từng xuất hiện ở khu vực Thủ Đức vài năm trước.
Một số dự án bị đánh giá có mức giá khá “chát” so với thu nhập phổ biến của người dân địa phương, chẳng hạn Sycamore của CapitaLand Development hay nhiều dự án cao tầng dọc Quốc lộ 13 và khu vực kết nối trực tiếp với Thủ Đức.
Nhìn ở góc độ hạ tầng, việc giá tăng là điều có thể hiểu được. Bình Dương đang hưởng lợi lớn từ Vành đai 3, Vành đai 4, Quốc lộ 13 mở rộng cùng kế hoạch kéo dài metro liên vùng.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ giá nhà hiện không chỉ tăng vì hạ tầng, mà còn bị kéo lên bởi kỳ vọng đầu cơ và tâm lý “ăn theo” mặt bằng giá TP.HCM.
Khi căn hộ tại TP.HCM liên tục lập mặt bằng giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, nhiều chủ đầu tư bắt đầu xem mức 60-70 triệu đồng/m2 tại Bình Dương là “vẫn còn mềm”. Từ đó, giá bán mới được thiết lập dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai hơn là khả năng chi trả thực tế của người dân địa phương.
Không ít dự án hiện quảng bá dày đặc các thông điệp như “liền kề TP.HCM”, “đón đầu metro”, “hưởng lợi sáp nhập” nhằm tạo thêm lực đẩy cho giá bán. Trong khi đó, nhiều công trình hạ tầng vẫn cần thêm nhiều năm mới có thể vận hành đồng bộ.
Chuyên gia tài chính – bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, thị trường đang xuất hiện xu hướng “neo giá theo TP.HCM”, khiến giá nhà tại Bình Dương tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện thu nhập thực tế của người dân.
Trong khi đó, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Vietnam, cũng đã lưu ý các đô thị vệ tinh chỉ có thể phát triển bền vững khi giá nhà vẫn còn nằm trong khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.
Nguồn cung tăng nhưng người mua ở thực ngày càng đuối sức
Nghịch lý của thị trường Bình Dương hiện nay là nguồn cung tăng mạnh nhưng người mua ở thực vẫn ngày càng khó mua nhà.
Phần lớn dự án mở bán mới đều nằm ở phân khúc trung – cao cấp nhằm tối ưu biên lợi nhuận cho doanh nghiệp. Ngược lại, căn hộ giá phù hợp với người lao động trẻ hoặc các gia đình thu nhập trung bình đang dần biến mất.
Điều này khiến Bình Dương đứng trước nguy cơ lặp lại “vết xe” của TP.HCM: dự án không thiếu nhưng sản phẩm vừa túi tiền lại quá hiếm.
Nếu vài năm trước, người lao động còn có thể hy vọng sở hữu căn hộ quanh mức 1,5-2 tỷ đồng, thì hiện nay mặt bằng giá mới đã vượt xa khả năng tài chính của nhiều người mua ở thực.
Bài toán lớn nhất của thị trường vì thế không còn nằm ở việc tăng thêm nguồn cung, mà là làm sao giữ được khả năng tiếp cận nhà ở cho số đông người dân.
Bởi thực tế, nguồn cung tại Bình Dương đang tăng lên rõ rệt với hàng loạt dự án mới liên tục được tung ra thị trường. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ tốc độ tăng giá lại nhanh hơn nhiều so với khả năng cải thiện thu nhập của phần lớn người mua ở thực.
Nếu mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên bởi kỳ vọng lợi nhuận và tâm lý “té nước theo mưa” quanh câu chuyện hạ tầng, sáp nhập hay đô thị hóa, thì nguy cơ rất lớn là thị trường sẽ ngày càng lệch khỏi nhu cầu ở thực. Khi đó, người hưởng lợi nhiều nhất vẫn là chủ đầu tư và nhóm đầu cơ nắm giữ tài sản sớm, còn người lao động có nhu cầu an cư thật sự sẽ ngày càng khó chạm tay tới căn nhà đầu tiên.
