 |
| Cuộc dịch chuyển ra ngoại ô không chỉ đơn thuần là sự thay đổi về tọa độ địa lý, mà là lời khẳng định cho một kỷ nguyên ưu tiên nhu cầu thực. Ảnh: Internet |
Căn hộ ngoại ô "chiếm sóng", phân khúc bình dân vẫn vắng bóng
Báo cáo Marketbeat quý 4/2025 vừa được Cushman & Wakefield công bố cho thấy một thực tế rõ nét: Hà Nội đang thực hiện cuộc "đại di cư" ra khỏi lõi di sản. Trong năm 2025, dù nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 24.500 căn (tăng gấp gần 3 lần so với năm 2023), nhưng hầu hết số lượng này không nằm ở trung tâm.
Thay vào đó, các dự án mới đang vươn vòi ra các khu vực như Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh và Mê Linh. Đây là những nơi có quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông đang "thay da đổi thịt" từng ngày.
Tuy nhiên, bức tranh thị trường vẫn tồn tại sự lệch pha đáng lo ngại. Trong khi căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% và cao cấp chiếm gần 40%, thì phân khúc nhà ở bình dân gần như "mất tích". Điều này tạo ra một rào cản lớn cho người lao động có nhu cầu ở thực tại Thủ đô.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra rằng giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 3.852 USD/m² (khoảng 102 triệu đồng/m²). Dù con số này giảm 10% theo quý do tỷ trọng hàng trung cấp tăng lên, nhưng nếu so với cùng kỳ năm trước, mức giá đã "nhảy vọt" tới 32%. Nguyên nhân chính được cho là do chi phí đầu vào như giá đất và vật liệu xây dựng liên tục thiết lập mặt bằng mới.
Nhà liền thổ lập kỷ lục 6 năm nhưng bắt đầu "kén" khách
Một điểm sáng đáng kinh ngạc trong năm 2025 là phân khúc nhà liền thổ với gần 4.800 giao dịch thành công – mức cao nhất kể từ năm 2020. Sức hấp thụ này chủ yếu đến từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô, nơi người mua tìm thấy sự an tâm về pháp lý và hệ thống tiện ích đồng bộ.
Dù vậy, khi bước sang năm 2026, thị trường nhà liền thổ bắt đầu bước vào giai đoạn "kén" khách. Chỉ riêng quý 4/2025, lượng giao dịch đã giảm mạnh 77% so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới hạn chế.
Giá bán sơ cấp nhà liền thổ hiện neo ở mức 9.917 USD/m² (khoảng 263 triệu đồng/m²). Dù giảm nhẹ 14% so với năm trước nhờ sự xuất hiện của các dự án giá hợp lý tại Hoài Đức và Thạch Thất, nhưng đây vẫn là con số nằm ngoài tầm với của đại đa số.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm giờ đây quan trọng hơn việc mở rộng dựa trên quy mô.
Năm 2026: Không còn logic "mua là tăng giá"
Các chuyên gia dự báo giai đoạn 2026-2028, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 69.000 căn hộ mới và 10.800 căn nhà liền thổ, phần lớn nằm tại các khu vực vệ tinh. Điều này phản ánh chiến lược giãn dân tất yếu của Thủ đô.
Tuy nhiên, thị trường năm 2026 sẽ không còn vận hành theo lối mòn cũ. Đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án "sống khỏe" phải là những dự án sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng và sản phẩm thực sự hướng tới nhu cầu ở thực.
Với người mua nhà, năm 2026 mang đến nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng đòi hỏi sự tỉnh táo hơn. Khi thị trường chuyển sang trạng thái ổn định, những cơn "sốt đất" ảo sẽ nhường chỗ cho giá trị sử dụng lâu dài. Đây không còn là thời điểm để đầu cơ ngắn hạn, mà là lúc để những giá trị thực bền vững lên ngôi.
Sau một thập kỷ xoay quanh những cơn sóng giá và áp lực hạ tầng tại khu vực lõi, thị trường nhà ở Hà Nội năm 2026 đang tự thực hiện một cuộc thanh lọc cần thiết. Cuộc dịch chuyển ra ngoại ô không chỉ đơn thuần là sự thay đổi về tọa độ địa lý, mà là lời khẳng định cho một kỷ nguyên ưu tiên nhu cầu thực.
Ở đó, ngôi nhà dần rời xa vai trò của một công cụ đầu cơ để trở lại đúng giá trị an cư bền vững. Trong chu kỳ mới, niềm tin của người mua sẽ chỉ đặt vào những dự án có pháp lý minh bạch và hạ tầng đồng bộ, đặt nền móng cho một thị trường bất động sản Thủ đô ổn định và trưởng thành hơn.
