 |
| Thị trường đang xuất hiện tín hiệu tích cực về nguồn cung nhưng tâm lý người mua vẫn khá thận trọng trước áp lực lạm phát, lãi suất và những biến động của kinh tế toàn cầu. Ảnh minh họa: An Nhiên |
Giá giảm nhưng không phản ánh xu hướng đi xuống
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, phân khúc nhà liền thổ TP.HCM đã ghi nhận tín hiệu tích cực khi nguồn cung bắt đầu quay trở lại. Báo cáo quý II/2026 của CBRE Việt Nam cho thấy thị trường có thêm 1.934 sản phẩm mở bán mới, toàn bộ đến từ một dự án đại đô thị tại Hóc Môn. Đây cũng là nguồn cung mới duy nhất của phân khúc trong quý.
Việc một dự án quy mô lớn đồng loạt ra hàng phần nào giúp cải thiện tình trạng khan hiếm kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, điều này cũng cho thấy nguồn cung vẫn phụ thuộc chủ yếu vào các khu đô thị vùng ven - nơi còn quỹ đất phát triển và thuận lợi triển khai dự án quy mô lớn. Trong khi đó, khu vực nội đô tiếp tục thiếu vắng dự án mới do quỹ đất hạn chế và quá trình hoàn thiện pháp lý còn kéo dài.
Đáng chú ý, giá bán sơ cấp bình quân của phân khúc lại ghi nhận xu hướng giảm. Theo CBRE, giá nhà liền thổ tại TP.HCM cũ trong quý II đạt khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu mang tính kỹ thuật. Dự án mới tại Hóc Môn được chào bán với giá bình quân khoảng 127 triệu đồng/m² đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của các dự án hiện hữu, qua đó kéo giá bình quân toàn thị trường đi xuống. Trong khi đó, nhiều dự án đã mở bán trước vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết khi mặt bằng giá đã ở mức cao, người mua không còn chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá mà chú trọng nhiều hơn đến pháp lý, chất lượng phát triển, hệ thống tiện ích và giá trị sử dụng thực của dự án. Điều này cũng buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, chuyển từ cạnh tranh bằng lợi thế nguồn cung sang chất lượng sản phẩm và trải nghiệm khách hàng.
Thanh khoản cải thiện nhưng người mua vẫn thận trọng
Sự thay đổi trong hành vi khách hàng được phản ánh qua thanh khoản thị trường. Đến cuối quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc đạt khoảng 40%, với lượng giao dịch đến từ cả nguồn cung mới và các sản phẩm tồn kho của những dự án đã mở bán trước.
Mặc dù sức mua chưa bứt phá, kết quả này cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng giá cao và điều kiện kinh tế còn nhiều biến động, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền thay vì quyết định nhanh như giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường đang xuất hiện tín hiệu tích cực về nguồn cung nhưng tâm lý người mua vẫn khá thận trọng trước áp lực lạm phát, lãi suất và những biến động của kinh tế toàn cầu. Phần lớn khách hàng hiện ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và tiềm năng tăng trưởng bền vững hơn là đầu tư ngắn hạn bằng đòn bẩy tài chính.
Diễn biến của quý II cũng cho thấy thị trường nhà liền thổ đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh mới. Khi nguồn cung dần cải thiện, yếu tố quyết định không còn là việc có hàng để bán, mà là khả năng tạo ra những dự án đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng về pháp lý, chất lượng xây dựng, tiện ích và khả năng khai thác lâu dài.
Trong bối cảnh đó, các chính sách bán hàng linh hoạt, tiến độ triển khai đúng cam kết và uy tín của chủ đầu tư sẽ ngày càng trở thành lợi thế cạnh tranh. Đây cũng được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường, khi sự lựa chọn của người mua ngày càng dựa trên giá trị thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như các chu kỳ trước.
