 |
| Hàng loạt hộ dân tại TP.HCM khá bất ngờ trước số tiền phải nộp khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, vì vượt xa khả năng tài chính. Ảnh minh họa: Gia An |
Chi phí chuyển sang đất ở leo thang
Mới đây, tại xã Hóc Môn, TP.HCM, ông T.V.N sau khi làm thủ tục chuyển 80 m² đất nông nghiệp sang đất ở đã nhận thông báo phải nộp hơn 2,3 tỷ đồng, trong khi miếng đất ông mua trước đó chỉ khoảng 1 tỷ đồng. Khoản tiền chênh lệch quá lớn khiến ông buộc phải dừng hồ sơ giữa chừng.
Một trường hợp khác ở phường Thủ Đức thuộc khu Đông TP.HCM cũng rơi vào bế tắc. Sau nhiều năm chờ gỡ vướng quy hoạch, bà N.T.L mới đủ điều kiện chuyển mục đích cho thửa đất 180 m², nhưng số tiền sử dụng đất phải đóng lên tới gần 6 tỷ đồng, vượt quá khả năng tích cóp của cả gia đình.
Không ít người còn rơi vào cảnh khó khăn hơn. Ông P.V.K ở một phường phía Tây TP.HCM được yêu cầu nộp tới 45 tỷ đồng khi chuyển 1.200 m² đất nông nghiệp sang đất ở, cao gấp nhiều lần dự tính ban đầu. Một hộ khác tại phường Chánh Hưng cũng nhận thông báo nộp hơn 15 tỷ đồng cho 600 m² đất, khiến kế hoạch xây nhà phải gác lại vô thời hạn.
Cần phân loại, “khoan sức dân”
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, người dân khi chuyển mục đích sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Trong khi đó, việc điều chỉnh khung giá đất tại TP.HCM từ ngày 1/8/2024 tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần so với năm 2020 có thể khiến chi phí chuyển đổi đội lên chóng mặt.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện Thành phố còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, phần lớn do vướng quy hoạch hoặc chưa được chuyển mục đích sử dụng. Những hộ dân muốn hợp thức hóa đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hay tách thửa kèm chuyển sang đất ở đều gặp khó khăn khi chi phí chuyển đổi tăng vọt theo bảng giá mới.
Luật sư Văn Đình Tùng - Văn phòng Công chứng Văn Đình Tùng nhấn mạnh, cần tách bạch nhu cầu ở thực và mục đích đầu tư. Theo ông, các hộ gia đình chuyển đổi đất để xây nhà nên được miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền, trong khi những trường hợp phân lô, đầu cơ mới áp dụng theo giá thị trường. “Nếu áp dụng một mức giá chung sẽ đẩy gánh nặng quá lớn lên người dân”, ông Tùng cho biết.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nếu việc áp dụng thiếu linh hoạt sẽ không chỉ khiến người dân bỏ dở hồ sơ mà còn làm chậm quá trình hợp thức hóa đất ở, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của đô thị.
Hướng tới dài hạn
Ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, chi phí chuyển đổi tăng cao là hệ quả tất yếu khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh cần có giải pháp điều chỉnh để “khoan sức dân”, giúp những người có nhu cầu ở thực tiếp cận đất ở hợp lý hơn.
Gần đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu các bộ, ngành rà soát lại, bảo đảm quy định về tiền sử dụng đất công bằng hơn. Theo đó, người dân mua đất lần đầu để xây nhà cần được áp dụng mức thu phù hợp, thay vì phải gánh chung mặt bằng giá với giới đầu cơ.
Theo Savills Việt Nam, giá đất tại TP.HCM và nhiều địa phương sắp tới sẽ còn biến động theo điều chỉnh quy hoạch vùng, khung giá đất sau sáp nhập địa giới và hiệu lực của các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Trong ngắn hạn, thị trường vẫn chịu áp lực từ chi phí đất đai, khó có khả năng giảm giá. Điểm sáng nằm ở mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đang ổn định, nếu duy trì trong nửa cuối 2025 sẽ hỗ trợ sức mua và củng cố niềm tin cho người dân.
Để phát triển bền vững, giới chuyên gia nhấn mạnh cần đồng thời cân đối cung - cầu, kiểm soát tín dụng và đặc biệt là cải cách chính sách đất đai. Khi chi phí chuyển đổi hợp lý, vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách vừa giảm gánh nặng cho hộ gia đình, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định và lành mạnh.
