 |
| HoREA lo ngại việc chỉ bồi thường theo bảng giá đất nhân hệ số K chung có thể dẫn đến mức bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của đất. Ảnh: Bảo An |
HoREA ủng hộ việc áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất, thuê đất và bồi thường. Cơ chế này giúp địa phương nhanh chóng xác định giá đất, đồng thời giúp doanh nghiệp dễ dàng tiên lượng nghĩa vụ tài chính, rút ngắn thủ tục hành chính. Tuy nhiên, Hiệp hội chỉ ra rằng việc áp dụng hệ số K chung cho từng khu vực, vị trí sẽ tạo ra nhiều hạn chế lớn, đặc biệt trong công tác bồi thường.
Áp hệ số K chung: Nguy cơ bồi thường thấp
HoREA lo ngại việc chỉ bồi thường theo bảng giá đất nhân hệ số K chung có thể dẫn đến mức bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của đất. Điều này gây thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và có thể dẫn đến khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng.
Hiệp hội dẫn chứng thực tế tại TP.HCM (cũ) cho thấy sự chênh lệch lớn này. Giá đất nông nghiệp tại một số vị trí theo bảng giá đất chỉ 0,78 triệu đồng. Nhưng giá bồi thường thực tế cho Dự án Bờ Bắc Kênh Đôi, Quận 8 (cũ) đã được duyệt lên tới 13,578 triệu đồng.
Mức chênh lệch này tương đương hệ số K lên đến 17,4 lần. Cá biệt, tại Dự án đường Vành đai 3 đoạn qua thành phố Thủ Đức (cũ), hệ số K cao nhất đã được áp dụng lên đến 37,05.
Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi Điều 8 dự thảo Nghị quyết, cho phép UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án để áp dụng.
Cơ chế này cũng được nhận định là cần thiết đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Hiệp hội kiến nghị cần xây dựng hệ số K cho từng dự án (theo quy hoạch chi tiết 1/500). Việc này phải phân biệt rõ loại hình dự án (cao cấp, trung cấp, bình dân) và loại hình xây dựng (nhà cao tầng, nhà thấp tầng).
HoREA cũng đề xuất loại trừ các khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất (như dự án lấn biển). Đối với các khu đất này, việc xác định giá đất phải thực hiện bằng giá đất cụ thể theo Điều 160 Luật Đất đai 2024, chủ yếu thông qua phương pháp thặng dư.
Song song đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1 tháng 1 hằng năm cho năm 2026. Điều này nhằm tránh sự lúng túng cho các địa phương trong giai đoạn chuyển tiếp.
Đề nghị chuẩn hóa chi phí hạ tầng cho vùng khó, dự án có tính đặc thù
Về chi phí xây dựng hạ tầng được trừ khi tính tiền sử dụng đất, HoREA đồng ý việc trừ chi phí đối với phần đất bàn giao lại cho Nhà nước. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng quy định chi phí này xác định "theo pháp luật về xây dựng" là chưa đủ độ rõ.
Hiện tại, "pháp luật về xây dựng" có thể chưa quy định đầy đủ về cách tính chi phí này. HoREA phân tích suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật do Bộ Xây dựng công bố hiện tại có sự bất hợp lý. Cụ thể, suất vốn đầu tư lại có xu hướng giảm khi quy mô sử dụng đất của khu đô thị càng lớn.
Trong khi đó, chi phí thực tế của các dự án thông thường thường cao hơn khoảng 30% so với suất vốn công bố.
Tình trạng này gây khó khăn đặc biệt cho các dự án có tính đặc thù. Điển hình là các dự án tại khu vực có kết cấu nền đất yếu, dự án lấn biển (chưa có quy chuẩn kỹ thuật), hoặc tại vùng sâu, vùng xa chưa có hạ tầng kết nối hoặc có chi phí đắt đỏ.
Để khắc phục, HoREA đề xuất giao cho Chính phủ (thông qua Bộ Xây dựng) ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các dự án có tính đặc thù.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, việc bổ sung quy định về suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các dự án có tính đặc thù tại các khu vực khó khăn sẽ là một cơ chế thiết thực để khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào các khu vực khó khăn để tăng giá trị của đất. HoREA kỳ vọng các văn bản dưới luật sẽ khắc phục các quy định bất cập, bất hợp lý trước đây để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế.
