(BĐT) - Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam sau một thời gian bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 đã thu hút dòng tiền đổ vào ngày một tăng.
Trên bình diện chung cả nước, nhất là các đô thị lớn, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và có tính thanh khoản cao. Ảnh: Song Lê

Trên bình diện chung cả nước, nhất là các đô thị lớn, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và có tính thanh khoản cao. Ảnh: Song Lê

Cả nước sôi động

Từ cuối năm ngoái đến nay, quan sát thị trường BĐS trên cả nước, không chỉ khách hàng, chủ đầu tư, mà nhiều chuyên gia và cơ quan chức năng đều ghi nhận tình hình giao dịch BĐS đã tăng mạnh ở nhiều phân khúc, diễn ra trên diện rộng. Từ Bắc chí Nam, từ miền ngược đến miền xuôi, đặc biệt là những tỉnh, vùng lâu nay thị trường BĐS khá yên ắng, nay cũng bùng lên “cơn sốt”. Bộ Xây dựng và các địa phương đã lên tiếng cảnh báo về khả năng có thể xảy ra một cơn “sốt ảo” đất, dẫn đến nguy cơ “bong bóng”, mà nguyên nhân quen thuộc là do giới đầu cơ tạo sóng để trục lợi, song việc mua - bán vẫn diễn ra đầy hưng phấn.

Trên thị trường hiện nay, có hai dạng nguồn cung phổ biến, một là từ các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án; hai là từ những người dân có BĐS tích lũy sẵn hoặc mua đi bán lại. Đáng nói, sản phẩm tham gia thị trường ngày càng phong phú và đa dạng, bởi gần đây, ngoài xu hướng mua bán biệt thự, nhà phố, căn hộ hoặc các sản phẩm bất động sản du lịch trong các dự án quy mô và bài bản ở các đô thị lớn, khách hàng còn tìm kiếm đất vườn, đất rẫy, đất nông nghiệp ở vùng xa để đầu cơ hoặc tích lũy. Việc ráo riết lùng sục BĐS đã khiến cho thị trường liên tục thiết lập đỉnh giá mới.

Ba năm trở lại đây, khi thị trường BĐS TP.HCM bước vào thời kỳ khan hiếm nguồn cung trên tất cả các phân khúc, mà nguyên nhân là do nhiều dự án đang vướng phải pháp lý, khiến cho giá cả ở thị trường thứ cấp tăng mạnh. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cuối năm 2021, tại TP.HCM, nhiều dự án nhà ở riêng lẻ, đất nền có mức giá giao dịch bình quân cao như: Saigon Mystery Villas (Quận 2) giá khoảng 210 triệu đồng/m2, Khu dân cư Nam Long (Quận 9) có giá khoảng 85 triệu đồng/m2, Jamona Home Resort (TP. Thủ Đức) có giá khoảng 60 triệu đồng/m2, Làng Đại học ABC (huyện Nhà Bè) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2. Đến nay, theo ghi nhận thực tế của phóng viên, mức giá tại các dự án nói trên đã biến động thêm không dưới 5% so với quý IV/2021.

Tương tự, tại Hà Nội, cuối năm ngoái, Bộ Xây dựng cũng ghi nhận một số dự án có mức độ tăng giá giao dịch bình quân cao như: Khu di dân Đền Lừ III (quận Hoàng Mai) có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, Dự án Văn Khê (Hà Đông) có giá khoảng 168 triệu đồng/m2, Khu đô thị Tân Tây Đô (Đan Phượng) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2... Xu hướng tăng giá tiếp tục lan tỏa ở nhiều phân khúc trong những tháng đầu năm 2022. Đến nay, theo báo cáo, không chỉ ở Hà Nội mà tại các địa phương khác, hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS là khó xảy ra, tuy nhiên đây vẫn có thể là sự khởi phát của hiện tượng "sốt giá" BĐS trong năm 2022.

Trong quý IV/2021 giá giao dịch bình quân tại một số dự án ở Hải Phòng như: Dương Kinh New City (quận Dương Kinh) khoảng 15,1 triệu đồng/m2, Him Lam Hùng Vương (quận Hồng Bàng) khoảng 35,1 triệu đồng/m2. Ở Bình Dương, giá giao dịch bình quân tại Dự án Khu đô thị Đông Bình Dương (TP. Dĩ An) khoảng 11,7 triệu đồng/m2, tại Hana Garden Mall (Bắc Tân Uyên) khoảng 11 triệu đồng/m2. Ở Đồng Nai, giá giao dịch bình quân tại Dự án Tiến Lộc Garden (Nhơn Trạch) khoảng 18,3 triệu đồng/m2, Lavender City (Vĩnh Cửu) khoảng 17,1 triệu đồng/m2. Ở Khánh Hòa, giá giao dịch bình quân tại Dự án Khu đô thị An Bình Tân (TP. Nha Trang) là khoảng 30,7 triệu đồng/m2, tại Dự án Mipeco Nha Trang (TP. Nha Trang) là khoảng 43 triệu đồng/m2… Đến nay, giá BĐS ở các địa phương nói trên, theo nhiều chuyên gia, đã đồng loạt tăng từ vài phần trăm đến trên 10%.

Tại Đà Nẵng - “thủ phủ miền Trung”, quý cuối năm 2021 giá giao dịch bình quân ở các dự án như: One River (Ngũ Hành Sơn) khoảng 61,0 triệu đồng/m2, The Sun City Eco Island (quận Cẩm Lệ) khoảng 48,3 triệu đồng/m2… nay cũng theo đà tăng khoảng 10%. Dòng tiền hướng đến thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp chưa hề giảm, dù cả nước mới trải qua một thời gian dài bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh.

Ngoài xu hướng mua bán biệt thự, nhà phố, căn hộ hoặc các sản phẩm bất động sản du lịch trong các dự án quy mô và bài bản ở các đô thị lớn, khách hàng còn tìm kiếm đất vườn, đất rẫy, đất nông nghiệp ở vùng xa để đầu cơ hoặc tích lũy.

Cẩn trọng trước “ma lực” của thị trường

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, thời gian qua, trên toàn quốc, có rất ít dự án BĐS mới được cấp phép và đến nay, tình trạng này vẫn chưa được cải thiện.

Mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch, nhưng theo Trung tâm Thông tin thuộc Bộ Xây dựng, giá BĐS, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm 2021 đến nay. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong 3 tháng đầu năm 2022, dù chưa có số liệu thống kê chính thức, song xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều phân khúc sản phẩm.

Trên bình diện chung cả nước, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và có tính thanh khoản cao, tồn kho giảm mạnh. Lượng tồn kho BĐS chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi hoặc khá xa.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, tại thị trường BĐS nhà ở, các khu vực lân cận TP.HCM như Đồng Nai và Bình Dương đang ngày càng được chú ý nhờ vào nguồn cung dồi dào và giá hợp lý. Số lượng căn hộ được bán và nguồn cung tại Bình Dương cũng cao hơn so với các chung cư hạng C tại TP.HCM. Tại Đồng Nai, giá căn hộ chỉ bằng một nửa so với căn hộ hạng C ở TP.HCM. Nguồn cung trong tương lai cũng phản ánh mức độ phổ biến đang ngày càng tăng tại các khu vực này. Theo dự đoán, trong thời gian tới, nguồn cung tại Đồng Nai và Bình Dương sẽ vượt xa TP.HCM.

Tại miền Trung, DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam. Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới toàn thị trường duy trì mức tương đương hoặc tăng nhẹ so với năm 2021, dao động từ 1.200 - 1.500 căn. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở TP. Đà Nẵng. Riêng nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì mức ổn định, tương đương năm 2021. Thừa Thiên Huế có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới trong khi TP. Đà Nẵng tiếp tục duy trì sự khan hiếm trong năm 2022. Nhìn trên tổng thể, sức cầu có sự hồi phục so với năm 2021 và mặt bằng giá thứ cấp hy vọng sẽ được giữ ổn định trong năm 2022.

Đặc biệt, tại miền Bắc, vào thời điểm này của năm ngoái đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa phương vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)… Hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra cảnh báo cũng như công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 đến nay, theo các chuyên gia, sức nóng của thị trường đã quay trở lại và xu hướng săn đất nền vẫn tăng cao. Nhiều khả năng không loại trừ hiện tượng “sốt giá” sẽ tái diễn.