 |
| Các dự án gắn với tuyến metro hoặc nằm gần các điểm trung chuyển giao thông lớn sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản và tốc độ hấp thụ. Ảnh: Bảo Tín |
Hạ tầng mở rộng biên độ thị trường, tạo mặt bằng nhu cầu mới
Tại sự kiện, CBRE nhấn mạnh bức tranh vĩ mô ổn định là nền tảng cho sự hồi phục của thị trường nhà ở. Mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 khoảng 8% và chính sách tiền tệ duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý được xem là điều kiện quan trọng để người mua quay lại thị trường sau giai đoạn thận trọng kéo dài từ năm 2022 đến giữa 2024.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, điểm sáng lớn nhất của thị trường phía Nam năm nay và năm tới là sự bứt phá về hạ tầng. Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc kết nối vùng và đặc biệt là sân bay Long Thành tạo ra một bản đồ di chuyển hoàn toàn mới. Điều này làm thay đổi hành vi lựa chọn nhà ở và mở rộng không gian phát triển ra khỏi khu vực truyền thống của TP.HCM.
Trong lĩnh vực giao thông đô thị, CBRE cũng ghi nhận kỳ vọng tích cực từ tiến độ các tuyến metro tại TP.HCM. Những khu vực nằm gần trục giao thông trọng điểm hoặc liên kết trực tiếp với metro có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt hơn, trở thành hạt nhân của mô hình TOD – chiến lược phát triển đang được xem là trụ cột của thị trường trong 5–10 năm tới.
Với sự xuất hiện của nhiều dự án nhà ở quy mô lớn và quỹ đất tiếp tục mở rộng về phía Đông và phía Nam TP.HCM, thị trường bước vào giai đoạn mà khoảng cách địa lý không còn là trở ngại như trước đây. Mức thời gian di chuyển được rút ngắn tạo điều kiện cho các khu vực cấp độ hai như Nhơn Trạch, Long Thành, Đức Hòa, Bến Lức, Dĩ An, Thuận An… trở thành lựa chọn ở thực lẫn đầu tư. Đây chính là bối cảnh khiến thị trường phía Nam năm 2025 chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng phân hóa sâu: người mua phải chọn đúng giá trị
CBRE ghi nhận gần 12.000 sản phẩm mới tại TP.HCM (cũ) trong năm 2025, gồm 7.600 căn hộ và 4.400 nhà liền thổ. Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng 50% so với năm 2024 và hầu hết thuộc phân khúc cao cấp – hạng sang. Điều này đã đẩy giá sơ cấp trung bình lên 90 triệu đồng/m², tăng khoảng 18% so với cùng kỳ.
Bà Dung đánh giá, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế quá lớn tại TP.HCM. Điều này khiến mặt bằng giá chung tăng nhanh nhưng lại thu hẹp lựa chọn cho nhóm người mua ở thực. Vì vậy, vùng ven và các tỉnh giáp ranh nổi lên như một "phản lực" tự nhiên của thị trường.
Sự bùng nổ tại các khu vực kế cận TP.HCM cho thấy xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ. Bình Dương dẫn đầu nguồn cung căn hộ trung cấp với hơn 15.800 căn, chiếm gần 80% tổng nguồn cung trung cấp toàn vùng. Long An mở bán hơn 9.400 sản phẩm, 75% là nhà liền thổ – phù hợp với nhu cầu của người mua tìm không gian sống rộng với chi phí hợp lý. Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức giá bằng 50–60% TP.HCM nhưng có lợi thế về quỹ đất và kết nối hạ tầng.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Thị trường Nhà ở CBRE Việt Nam phân tích, nếu TP.HCM đang tiến nhanh vào phân khúc cao cấp và hạng sang, thì các khu vực như Bình Dương và Long An đang trở thành nơi hấp thụ nhu cầu thực nhờ mức giá cạnh tranh. Điều người mua cần chú ý không phải chỉ là giá bán, mà là sự gắn kết giữa giá – hạ tầng – tiện ích.
Bức tranh phân hóa còn thể hiện rõ ở phân khúc nhà liền thổ. Năm 2025, nguồn cung loại hình này tại TP.HCM tăng đột biến lên 4.400 căn, phần lớn đến từ một đại đô thị tại Cần Giờ. Mức giá chỉ bằng 30–50% so với mặt bằng TP.HCM, nhưng khoảng cách đến trung tâm gần 60 km khiến dự án phù hợp hơn với nhu cầu đầu tư dài hạn hơn là ở thực.
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, CBRE cảnh báo rằng người mua đang trở nên thận trọng hơn. Thời gian ra quyết định kéo dài do sản phẩm đa dạng, chênh lệch giá lớn giữa TP.HCM và các tỉnh, và sự cạnh tranh ngày càng mạnh giữa các dự án quy mô lớn.
Xu hướng 2026: Cạnh tranh tăng, tiêu chuẩn sống nâng cao và chiến lược đầu tư thay đổi
CBRE dự báo năm 2026 sẽ là năm thị trường phía Nam đạt mức cung kỷ lục mới với hơn 50.000 sản phẩm mở bán, tăng gần 30% so với 2025. Tuy nhiên, sự sôi động đi kèm cạnh tranh lớn hơn, đặc biệt khi các đô thị vệ tinh ngày càng hoàn thiện hệ thống tiện ích.
Theo CBRE, giai đoạn tới thị trường sẽ được dẫn dắt bởi hai xu hướng chủ đạo. Thứ nhất là mô hình phát triển TOD, trong đó các dự án gắn với tuyến metro hoặc nằm gần các điểm trung chuyển giao thông lớn sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản và tốc độ hấp thụ, do khả năng kết nối được cải thiện và giá trị khai thác gia tăng theo thời gian.
Thứ hai là xu hướng đô thị xanh – sinh thái, khi người mua ngày càng ưu tiên môi trường sống, mật độ xây dựng thấp và hệ thống tiện ích nội khu hoàn chỉnh. Thay vì chỉ tập trung vào yếu tố gần trung tâm, nhu cầu chuyển dịch sang các khu vực bảo đảm chất lượng sống tốt hơn đang tạo ra dòng sản phẩm mới, đặc biệt tại những đại dự án có quỹ đất lớn ở các tỉnh vệ tinh.
Ông Kiệt cho rằng, người mua bây giờ không còn đặt nặng khoảng cách tuyệt đối mà quan tâm đến khả năng kết nối và chất lượng sống. Những dự án có thiết kế bền vững, nhiều mảng xanh, quản lý vận hành tốt sẽ có giá trị tăng bền vững hơn các dự án thụ động, chỉ dựa vào sóng thị trường.
CBRE khuyến nghị: năm 2026 sẽ là thời điểm của chiến lược đầu tư giá trị thay vì “lướt sóng”. Việc ưu tiên vị trí hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, pháp lý rõ ràng và chất lượng bàn giao thực sẽ giúp hạn chế rủi ro khi nguồn cung tăng nhanh.
