 |
| Hà Nội đã bước vào giai đoạn nguồn cung nhà ở thực tế đang cải thiện, nhưng tài chính bỏ ra để mua nhà vẫn cao đối với nhiều người. Ảnh: Internet |
Các lực cản pháp lý và chi phí đẩy giá
Savills chỉ ra rằng, mặc dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để luật được áp dụng đồng bộ, cần thêm văn bản hướng dẫn chi tiết và thời gian để thực thi. Hiện rất nhiều dự án vẫn trong quá trình hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế và thực hiện nghĩa vụ tài chính — những bước này luôn mất thời gian để đảm bảo minh bạch và đúng quy trình.
Chi phí sử dụng đất được Savills đánh giá là thành phần chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và doanh nghiệp, đồng thời có cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hoặc đất đai dành cho phân khúc nhà “vừa túi tiền”, thì sẽ có khả năng kéo giá về mức phù hợp hơn với người dân.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cảnh báo: trong quý 2/2025, tất cả căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, chưa kể giá sơ cấp trung bình đã vượt 79 triệu đồng/m² thông thủy, tăng khoảng 6% theo quý và khoảng 33% so với quý 2/2024. Nhiều khu vực từng có mặt bằng giá phổ biến 40-50 triệu/m² như Hà Đông, Hoàng Mai giờ chào bán mới đã vượt 70 triệu/m².
Triển vọng cung – cầu và phân hóa thị trường
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, trong 6 tháng cuối năm 2025 khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, chủ yếu là phân khúc hạng A và B. Đến giai đoạn 2026–2027, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài trung tâm. Những khu vực có quỹ đất rộng, hạ tầng chưa đồng bộ sẽ chịu áp lực cạnh tranh cao hơn. Trong khi đó, dự án ở vị trí chiến lược, chủ đầu tư uy tín, gần vành đai 2- vành đai 3 có thể giữ giá ổn định hoặc tăng nhẹ.
Các số liệu từ CBRE cũng hỗ trợ quan điểm này khi cho thấy nguồn cung căn hộ mở bán trong quý 2/2025 tại Hà Nội là khoảng 6.850 căn, gần gấp đôi so với quý 1. Luỹ kế nửa đầu năm đạt hơn 10.760 căn, là mức nguồn cung mới cao thứ hai trong 5 năm trở lại đây. Năm 2025 được CBRE dự báo đạt khoảng 31.000 căn mới chào bán, tương đương hoặc có thể vượt nguồn cung của năm 2024.
Tuy nhiên, giá sơ cấp tăng mạnh đã dẫn đến sự phân hóa rõ: thị trường thứ cấp (căn hộ đã qua giao dịch) có mức tăng nhẹ hơn — trung bình khoảng 50 triệu đồng/m², với đà tăng hàng năm khoảng 15%, và theo quý chỉ khoảng 1%. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới cũng có xu hướng giảm nhẹ so với trước — khoảng 60% đối với các dự án mới, thấp hơn mức khoảng 70% của năm trước.
Cần cơ chế đột phá để thúc đẩy nhà ở vừa túi tiền
Những gì Savills và các chuyên gia khác đang chỉ ra cho thấy, Hà Nội đã bước vào giai đoạn mà nguồn cung nhà ở thực tế đang cải thiện, nhưng tài chính bỏ ra để mua nhà vẫn cao đối với nhiều người, đặc biệt khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế.
Để giữ cho thị trường phát triển bền vững và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện quy định hướng dẫn thực thi các luật mới, rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án và cấp phép.
Đặc biệt, chính sách hỗ trợ chi phí sử dụng đất, thuế, tín dụng cho phân khúc nhà vừa túi tiền cần được bảo đảm công bằng để giảm áp lực lên giá.
Song song đó, chủ đầu tư nên cân nhắc đa dạng hóa sản phẩm, đặc biệt phát triển nhà trung cấp, nhà ở vùng ven có hạ tầng đi trước để hấp dẫn người mua có ngân sách hạn chế.
Ngoài ra, việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng, đặc biệt giao thông công cộng và liên kết vùng sẽ là chìa khoá giúp các dự án ven đô trở nên khả thi hơn về chi phí tiếp cận và giá trị thị trường.
Nếu những hành động trên được thực hiện hiệu quả, khả năng là từ 2026-2027 thị trường Hà Nội sẽ có điều chỉnh nhẹ về giá tại một số khu vực, chứ không phải giảm sâu toàn thị trường, đồng thời phân khúc trung cấp mới có cơ hội phát triển mạnh để đáp ứng nhu cầu thực.
