 |
| Nhà ở xã hội rơi vào cảnh “vừa thiếu vừa ế”. Ảnh: Gia An |
Giá tăng cao nhưng ít người mua thực
Báo cáo tại phiên họp Chính phủ thường kỳ ngày 6/9, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh thừa nhận, thị trường bất động sản đang diễn biến trái ngược: giá tăng cao nhưng giao dịch thực chất lại ít, nhiều dự án bỏ trống. Quý II/2025, giá chung cư tại Hà Nội đạt trung bình 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái; tại TP.HCM, mức giá bình quân vọt lên 89 triệu đồng/m², tăng hơn 36%. Đây là mặt bằng cao nhất trong một thập kỷ.
Không chỉ cơ quan quản lý, các tổ chức nghiên cứu cũng liên tục phát tín hiệu cảnh báo. Theo CBRE, giá căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2025 tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm từ 86% xuống 74% - dấu hiệu cung vượt cầu. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trong quý I tăng gần 30% so với cùng kỳ 2024, vượt 2.800 USD/m², mức tăng được đánh giá “chóng mặt” so với thu nhập trung bình của hộ gia đình.
Giá nhà tại Việt Nam đã vượt xa sức mua thực và tiềm ẩn nguy cơ hình thành “bong bóng” nếu không có biện pháp điều tiết kịp thời. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã kêu gọi doanh nghiệp không lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung để đẩy giá, vì điều này sẽ khiến thị trường méo mó và người dân càng khó tiếp cận nhà ở.
Chuyên gia kinh tế Hoàng Văn Cường - ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách nêu rõ, khác với nước ngoài, thị trường Việt Nam đang bị đẩy giá bởi đầu cơ kỳ vọng lợi nhuận, không phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế. Một số nhóm đầu cơ dùng tâm lý đám đông để “thổi giá ảo”, gây méo mó thị trường.
Nghịch lý nhà ở xã hội: “Vừa thiếu vừa ế”
Trong bức tranh chung, phân khúc nhà ở xã hội - vốn được kỳ vọng là lối ra giảm áp lực giá nhà - lại rơi vào tình trạng “vừa thiếu vừa ế”. Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra ba điểm nghẽn lớn.
Một là, quỹ đất không hợp lý. Nhiều địa phương bố trí dự án nhà xã hội ở xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ, thiếu trường học, bệnh viện, nên dù giá thấp vẫn khó hút khách.
Hai là, xác định nhu cầu chưa sát thực, thủ tục xét duyệt phức tạp, ràng buộc khắt khe, trong khi vị trí dự án không thuận tiện khiến nhiều căn hộ không có người đăng ký mua.
Ba là, cơ chế tiếp cận hạn chế, chi phí truyền thông cho dự án bị khống chế ở mức 2%, quá thấp để tiếp cận đúng đối tượng, dẫn đến tình trạng “dư cung cục bộ nhưng thiếu cầu thực”.
Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ và chuyển nhượng trái quy định làm méo mó thị trường, khiến những người thực sự cần nhà ở xã hội bị tước đi cơ hội.
Bộ Xây dựng cho biết, sau 3 năm triển khai Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà xã hội đến năm 2030, cả nước mới có khoảng 103.000 căn hoàn thành, tương đương hơn 10% mục tiêu. Hàng trăm dự án vẫn đang nằm trên giấy hoặc chậm tiến độ vì vướng thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng.
Chuyên gia kinh tế Trần Kim Chung cho rằng, tư duy thị trường cần được áp dụng vào phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội không chỉ là giải pháp an sinh mà phải được coi là một phần cấu trúc của thị trường bất động sản. Khi tiếp cận theo hướng thị trường, sẽ có cơ chế giá hợp lý, quản lý vận hành minh bạch và tạo sức hút với nhà đầu tư.
Cảnh báo và yêu cầu thay đổi
Các báo cáo nghiên cứu thị trường gần đây cho thấy, Việt Nam hiện nằm trong nhóm nước có tốc độ tăng giá nhà nhanh nhất châu Á. Dự báo trong năm 2025, giá bán khó hạ nhiệt dù nguồn cung được cải thiện. Thực tế, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² tại Hà Nội dần biến mất. Thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đất đai và đầu vào cao góp phần “thổi phồng” giá nhà, đẩy rủi ro về phía người mua.
Điều này tạo ra hệ quả kép: người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở, còn thị trường đối mặt với nguy cơ dư thừa hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp, giảm thanh khoản và sức hút đầu tư.
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đang xây dựng Nghị định về quỹ nhà ở quốc gia, sửa Luật Nhà ở 2023, đồng thời thúc đẩy hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu nhà ở và Đề án trung tâm giao dịch bất động sản nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ.
Để chính sách phát huy hiệu quả, vai trò của doanh nghiệp cũng rất quan trọng. Các chuyên gia khuyến nghị, chủ đầu tư cần cân nhắc khả năng chi trả của đại đa số người dân, tránh phát triển ồ ạt căn hộ hạng sang trong khi nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc vừa túi tiền.
Việc chuyển hướng sang phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội còn nhiều dư địa, được hưởng chính sách ưu đãi, vừa giúp doanh nghiệp bảo đảm lợi ích, vừa đóng góp cho an sinh xã hội.
Ngoài ra, cần tăng minh bạch thông tin, giảm chi phí không cần thiết. Nghĩa là, công khai cấu trúc giá, giảm lệ phí phát sinh để tạo niềm tin với người mua.
Một điểm được nhiều chuyên gia lưu ý là nhà ở xã hội không chỉ cần rẻ, mà còn phải thuận tiện, đảm bảo chất lượng sống. Hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm qua là bài học quý cho việc phát triển nhà ở xã hội.
Đặc biệt, nên tránh đầu cơ và tuân thủ pháp luật. Doanh nghiệp cần thực hiện nghiêm nghĩa vụ dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, đồng thời hạn chế các hình thức “lướt sóng” gây nhiễu thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cảnh báo, giá đất tại một số địa phương đang được “thổi” quá cao, thực chất hợp thức hóa các bong bóng giá, khiến người mua chính đáng bị đẩy ra khỏi thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nhạy cảm: giá tăng nóng, cầu thực suy yếu, trong khi phân khúc nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc. Nếu không có điều chỉnh kịp thời, nguy cơ mất cân đối kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cả tăng trưởng kinh tế lẫn an sinh xã hội.
Muốn tháo gỡ, không chỉ Nhà nước mà cả doanh nghiệp phải thay đổi tư duy: phát triển dự án gắn với nhu cầu thực, chú trọng chất lượng và tính bền vững. Chỉ khi đó, thị trường mới có thể bước vào quỹ đạo ổn định, tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho hàng triệu người dân, đồng thời đảm bảo sự phát triển lành mạnh, lâu dài cho ngành địa ốc.
