 |
| Dự thảo Nghị quyết quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm . Ảnh: Tiên Giang |
Nâng tỷ lệ đặt cọc, những ý kiến trái chiều
Bộ Tư pháp vừa công bố tài liệu thẩm định và tổ chức cuộc họp của Hội đồng thẩm định Dự thảo Nghị quyết nêu trên. Dự thảo Nghị quyết đề xuất một số giải pháp, cơ chế để ngăn chặn các hành vi trục lợi, sai phạm, trong đó có việc bỏ cọc đấu giá đất. Cụ thể, sửa đổi, bổ sung quy định về tiền đặt trước tham gia ĐGQSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.
Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) quy định, đối với trường hợp ĐGQSDĐ để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, tiền đặt trước tham gia đấu giá tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm; đối với trường hợp ĐGQSDĐ để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tham gia đấu giá tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Nay Dự thảo Nghị quyết đề xuất quy định trường hợp ĐGQSDĐ để giao đất ở cho cá nhân, trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Bộ Tư pháp cho rằng, việc nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp ĐGQSDĐ là một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.
Góp ý tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định, đại diện Bộ Công an cho biết, quy định tỷ lệ đặt trước thấp dễ dẫn đến việc lợi dụng thao túng thị trường. Do đó, việc nâng tiền đặt cọc lên mức 20 - 50% là hợp lý, có thể hạn chế được hệ lụy.
Tuy nhiên, một số ý kiến băn khoăn, quy định như Dự thảo tiềm ẩn nguy cơ làm giảm số lượng người đăng ký tham gia đấu giá, từ đó giảm tính cạnh tranh và giá trúng đấu giá có khả năng không đạt được mức cao so với giá khởi điểm. Việc có ít người đăng ký tham gia đấu giá sẽ làm tăng khả năng thao túng giá của một nhóm người nhất định. Bên cạnh đó, đối với những tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có giá trị lớn, việc phải đặt trước số tiền là 50% giá khởi điểm sẽ gây khó khăn cho người tham gia đấu giá, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của hoạt động ĐGQSDĐ.
Theo Sở Tư pháp TP. Hải Phòng, tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao rồi bỏ cọc xuất phát từ nhiều nguyên nhân, để khắc phục không chỉ sử dụng biện pháp nâng mức tiền đặt trước. Mặt khác, việc quy định tiền đặt trước tối thiểu là 20%, tối đa là 50% giá khởi điểm có thể sẽ tạo sự tùy tiện trong việc quy định mức tiền đặt trước, do đó, đề nghị nghiên cứu, xây dựng mức tiền đặt trước tương ứng với giá trị tài sản để phù hợp với từng cuộc đấu giá.
Cấm tham gia đấu giá như thế nào cho phù hợp?
Dự thảo Nghị quyết đề xuất xử lý vi phạm đối với người trúng ĐGQSDĐ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy. Người trúng đấu giá không được nhận lại khoản tiền đặt cọc và phải bồi thường toàn bộ thiệt hại bao gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan do phải hủy kết quả ĐGQSDĐ; bổ sung quy định cấm cá nhân trúng ĐGQSDĐ nhưng sau đó bỏ cọc với thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.
Để đảm bảo chặt chẽ, khả thi, phù hợp với thực tiễn của từng vụ việc, Dự thảo Nghị quyết quy định thời hạn cấm cụ thể đối với từng hành vi vi phạm tương tự như quy định đối với tổ chức vi phạm nghĩa vụ trúng ĐGQSDĐ để thực hiện dự án đầu tư và đấu giá quyền khai thác khoáng sản tại Nghị định số 172/2024/NĐ-CP. Cụ thể, cấm tham gia đấu giá từ 2 năm đến 5 năm đối với trường hợp trúng đấu giá không nộp tiền; cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.
Dẫn quy định tại Điều 9, Điều 10 Bộ luật Dân sự, một số quan điểm cho rằng, Dự thảo Nghị quyết quy định đối với những nội dung về quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân (cấm tham gia ĐGQSDĐ) mà theo Hiến pháp phải do luật định. Việc hạn chế quyền con người, quyền công dân không nên xử lý bằng ban hành Nghị quyết của Chính phủ.
Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp) đề nghị nghiên cứu, đánh giá kỹ về thẩm quyền của Chính phủ trong việc ban hành quy định hạn chế quyền công dân được tham gia ĐGQSDĐ và tăng trách nhiệm đối với công dân trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá. Cục này cũng lưu ý, cần đưa ra quy định, trong thời gian các quy định của Nghị quyết này có hiệu lực, nếu quy định về tiền đặt trước, cấm tham gia ĐGQSDĐ, xử lý vi phạm đối với người trúng ĐGQSDĐ trong Nghị quyết này khác với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì thực hiện theo quy định tại Nghị quyết này để đảm bảo tính thống nhất, dễ hiểu trong áp dụng.
Về mức bồi thường thiệt hại, đại diện Bộ Công an đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét lại, chỉ nên quy định mở; đồng thời không nên quy định cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài đối với người trúng đấu giá mà bỏ cọc.
Cũng về vấn đề bồi thường thiệt hại, đại diện Bộ Quốc phòng nêu, Dự thảo Nghị quyết quy định chung chung, cần quy định cụ thể hơn. Đồng thời, nên cân nhắc bỏ quy định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá mà bỏ cọc vì không phù hợp.
Đại diện Bộ Tài chính góp ý về quy định nâng mức đặt cọc đến 50% giá khởi điểm, chỉ nên quy định mức khung như trên, còn mức cụ thể thì nên giao cơ quan địa phương quyết định cho phù hợp với thực tế; không nên quy định bồi thường thiệt hại; đề nghị cân nhắc đối với trường hợp bỏ cọc lần 2 trở lên hoặc có chế tài cao hơn.
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đánh giá, việc ban hành Nghị quyết là rất cần thiết nhằm thực hiện chỉ đạo của cấp có thẩm quyền và để hạn chế các trường hợp thao túng, lạm dụng trong ĐGQSDĐ, khắc phục những bất cập, vướng mắc. Liên quan đến vấn đề quyền con người, quyền công dân, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú đề nghị, cân nhắc không nên quy định vấn đề về cấm tham gia ĐGQSDĐ trong Dự thảo Nghị quyết. Nội dung này có thể giải trình trong tờ trình hoặc đưa vào sửa Luật Đấu giá tài sản trong thời gian tới.
