 |
| Thực tiễn thời gian qua cho thấy, có những dự án chỉ mất vài tháng để tìm được nhà đầu tư, nhưng lại mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục pháp lý. Ảnh: Tiên Giang |
Một trong những nội dung đáng chú ý tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là quy định giao Chính phủ hướng dẫn điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu. Hồ sơ Dự thảo Luật cũng đề cập cơ chế lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không thông qua đấu giá, đấu thầu, đi kèm các ưu đãi và cơ chế cho phép thực hiện đồng thời một số thủ tục đầu tư, quy hoạch, xây dựng.
Về mặt chính sách, cơ chế này giúp rút ngắn quá trình chuẩn bị dự án, nhất là các dự án cần đẩy nhanh để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hoặc nhà ở thương mại có giá phù hợp. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, khi giảm các bước cạnh tranh chính thức như đấu giá, đấu thầu, thì yêu cầu về công khai và trách nhiệm giải trình phải cao hơn.
Thực tiễn thời gian qua cho thấy, có những dự án chỉ mất vài tháng để tìm được nhà đầu tư, nhưng lại mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục pháp lý. Dù đã có quy hoạch, quỹ đất, song nhiều dự án vẫn “đứng hình” do một nội dung phải đi qua nhiều cơ quan theo các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Không ít địa phương rơi vào tình trạng lúng túng khi lựa chọn nhà đầu tư. Trường hợp áp dụng đấu thầu, trường hợp đấu giá, trường hợp giao trực tiếp hay chấp thuận nhà đầu tư vẫn còn giao thoa giữa nhiều đạo luật. Trong khi đó, doanh nghiệp phản ánh phải nhiều lần bổ sung tài liệu mà cơ quan nhà nước thực chất đã có trong hệ thống dữ liệu. Những điểm nghẽn này không chỉ làm chậm tiến độ từng dự án, mà còn làm giảm nguồn cung nhà ở, gia tăng chi phí vốn và thu hẹp cơ hội tiếp cận thị trường của doanh nghiệp.
Nhiều năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM liên tục kiến nghị tháo gỡ pháp lý cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị đình trệ do chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Có dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa thể triển khai xây dựng do phải chờ xác định tiền sử dụng đất hoặc xử lý các thủ tục pháp lý liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư. Điển hình như Dự án Aqua City (Đồng Nai) “đóng băng” vì quy hoạch không đồng bộ; Dự án Lakeview City, Victoria Village, Palm City, The Water Bay… gặp khó khăn trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, điều chỉnh quy hoạch, hoàn tất thủ tục đầu tư…
Tại Hà Nội, một số dự án khu đô thị phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, kéo theo việc thực hiện lại hàng loạt thủ tục, khiến tiến độ kéo dài, chi phí tài chính đội lên đáng kể.
Điểm chung của các dự án không phải là thiếu nhà đầu tư mà là hành trình pháp lý quá dài. Trong khi, thời gian với doanh nghiệp không chỉ là chi phí hành chính mà còn là chi phí vốn, lãi vay, chi phí cơ hội và nguy cơ mất thị trường.
Do đó, Luật sư Vũ Khánh Din - Công ty Luật ZNA ủng hộ hướng sửa Luật Nhà ở để mở rộng nguồn cung và minh bạch thị trường, nhưng đề nghị không đánh đổi tốc độ bằng việc chuyển rủi ro sang người mua hoặc tạo chi phí không dự báo được cho doanh nghiệp.
Theo Luật sư Vũ Khánh Din, nếu có từ 2 nhà đầu tư đáp ứng điều kiện, thì phải lựa chọn theo nguyên tắc cạnh tranh (giá bán cam kết thấp nhất hoặc đề xuất mức hỗ trợ Nhà nước thấp nhất) kèm theo bảo đảm thực hiện giá; trường hợp giao trực tiếp chỉ áp dụng theo luật định và phải công khai căn cứ lựa chọn.
Dự thảo Luật cho phép địa phương lựa chọn nghĩa vụ nhà ở xã hội/nhà ở cho thuê bằng đất, sàn, quỹ đất ngoài dự án hoặc bằng tiền, nhưng chưa quy định ngưỡng áp dụng, công thức quy đổi, thời điểm chốt nghĩa vụ và giới hạn điều chỉnh. Do đó, ông Vũ Khánh Din đề xuất Luật cần ấn định thời điểm xác định nghĩa vụ ngay khi chấp thuận chủ trương đầu tư; bộ tiêu chí nhu cầu nhà ở; nguyên tắc ưu tiên hình thức thực hiện; công thức quy đổi đất/sàn/tiền; tài khoản và mục đích sử dụng khoản tiền; chỉ điều chỉnh một lần khi thay đổi quy mô dự án; quyết định phải nêu rõ lý do và công khai.
Ở góc độ khác, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, Dự thảo Luật cần phân định rõ những nội dung phải quy định ngay trong Luật và những nội dung nên giao Chính phủ hướng dẫn, nếu không sẽ làm giảm tính ổn định và khả năng dự báo của chính sách.
Theo ông Tuấn, pháp luật về đầu tư và đấu thầu còn quy định nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư khác như chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 23 Luật Đầu tư năm 2025; lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt, chỉ định nhà đầu tư theo Điều 34 Luật Đấu thầu năm 2023 (đã được sửa đổi, bổ sung) và các trường hợp khác theo pháp luật chuyên ngành. Việc Dự thảo quy định cứng chỉ 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư) có thể dẫn đến không bao quát hết các phương thức lựa chọn nhà đầu tư được pháp luật khác quy định, làm phát sinh mâu thuẫn hoặc phải sửa đổi Luật Nhà ở mỗi khi pháp luật về đầu tư, đấu thầu được điều chỉnh.
