 |
| Quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là công cụ đẩy mạnh kết nối hạ tầng, tổ chức lại không gian kinh tế và tạo điều kiện huy động các nguồn lực xã hội cho tăng trưởng. Ảnh: Tiến Giang |
Từ thí điểm TOD đến khung pháp lý mới
TOD không phải đến Luật Phát triển đô thị mới xuất hiện tại TP.HCM. Từ Nghị quyết 98/2023/QH15, Thành phố đã được thí điểm mô hình này, trong đó có việc sử dụng ngân sách để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, chỉnh trang đô thị và tạo quỹ đất quanh nhà ga để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án đô thị, thương mại, dịch vụ.
Theo Điều 13 của Luật Phát triển đô thị, HĐND TP.HCM được quy định các chỉ tiêu SDĐ, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu SDĐ quy hoạch và yêu cầu về tổ chức không gian trong khu vực TOD; việc chuyển nhượng chỉ tiêu SDĐ quy hoạch; đồng thời quy định phương pháp xác định, mức thu, thẩm quyền, trình tự và thủ tục thực hiện các khoản thu trong khu vực TOD, trong đó có khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng, khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương và phí kết nối giao thông công cộng.
Điểm mới nằm ở chỗ, TOD không chỉ tạo quỹ đất để đấu giá, mà còn hướng đến khai thác giá trị kinh tế được tạo ra từ đầu tư hạ tầng và tổ chức lại không gian đô thị. Phần nguồn lực này, theo cơ chế được luật hóa, có thể được đưa trở lại đầu tư đường sắt và hệ thống giao thông kết nối.
Chủ tịch HĐND TP.HCM Võ Văn Minh cho rằng, các chính sách về TOD có mối liên hệ chặt chẽ với việc tổ chức không gian phát triển, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, hạ tầng. Vì vậy, quy hoạch không chỉ dừng ở phân định chức năng SDĐ mà phải trở thành công cụ dẫn dắt phát triển, kết nối hạ tầng, tổ chức lại không gian kinh tế và tạo điều kiện huy động các nguồn lực xã hội.
Giải bài toán gia tăng nguồn lực cho phát triển hạ tầng
Ngày 22/9, HĐND TP.HCM thông qua nghị quyết quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến, vị trí công trình đường sắt địa phương; quy hoạch khu vực TOD cùng các chỉ tiêu SDĐ, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian. Đây là 1 trong 24 nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị được thông qua trước thời điểm Luật có hiệu lực.
Theo phương án quy hoạch TOD của TP.HCM, phạm vi khu vực TOD có thể rộng tối đa 1.000 m tính từ tâm nhà ga hoặc depot. Tuy nhiên, 1.000 m là giới hạn tối đa, không có nghĩa mọi khu đất trong bán kính này mặc nhiên được tăng mật độ hoặc thay đổi chức năng. Ranh giới cụ thể còn phụ thuộc điều kiện thực tế, mạng lưới giao thông, công trình hiện hữu và yêu cầu phát triển của từng khu vực.
Một số khu chức năng trong TOD cũng có thể được xác lập hệ số SDĐ cao hơn, tối đa 1,5 lần quy chuẩn. Đây là chỉ tiêu phải được xác định trong quy hoạch cụ thể, không phải quyền tự động dành cho mọi dự án nằm gần nhà ga.
Song song với quy hoạch, TP.HCM đang xây dựng cơ chế huy động nguồn lực cho hạ tầng TOD. Dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố quy định chính sách ưu đãi phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông và logistics theo Luật Phát triển đô thị đang được Sở Xây dựng TP. HCM lấy ý kiến, trong đó có dự kiến dùng vốn đầu tư công để thực hiện các dự án bồi thường, tái định cư, thu hồi đất và tạo lập quỹ đất quanh metro theo mô hình TOD. Nhà đầu tư cũng có thể đề xuất phạm vi, quy mô khu TOD trong quá trình lập quy hoạch nếu cam kết tham gia đầu tư đường sắt hoặc hạ tầng kết nối.
Tại tọa đàm “TOD: Yếu tố tái định hình lối sống và không gian đô thị” ngày 28/8/2026, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners cho rằng, TOD không thể chỉ dừng ở việc xây metro và phát triển các dự án bất động sản (BĐS) gần nhà ga. Vấn đề cần thiết hơn là phải đồng thời tổ chức quỹ đất, nhà ở, việc làm và dịch vụ để hình thành hệ sinh thái đô thị quanh giao thông công cộng. Khi đó, giá trị gia tăng từ đất đai và đô thị mới có thể trở thành nguồn lực quay trở lại đầu tư hạ tầng.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đang xây dựng các dự thảo về chuyển nhượng chỉ tiêu SDĐ quy hoạch và các khoản thu trong khu vực TOD. Hai nội dung được đưa ra lấy ý kiến trong tháng 8 và tháng 9/2026 trước khi trình HĐND TP.HCM thông qua.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, TOD có thể giúp các đô thị lớn khai thác hiệu quả hơn giá trị đất đai và tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng. Tuy nhiên, hiệu quả của mô hình không chỉ phụ thuộc vào metro mà còn cần hệ thống giao thông kết nối và các tiện ích đô thị đồng bộ. Ông Châu cho rằng, TP.HCM hiện chưa khai thác hết tiềm năng của metro do thiếu sự đồng bộ trong quy hoạch, kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tiện ích quanh nhà ga.
Từ phía doanh nghiệp cũng đã xuất hiện những đề xuất cụ thể. Đại Quang Minh gần đây đề xuất nghiên cứu ba khu TOD với tổng diện tích hơn 660 ha tại khu vực ga Thủ Thiêm, phường Tây Thạnh và khu Trung tâm Triển lãm - Thể dục thể thao Tân Bình cũ. Đây mới là đề xuất nghiên cứu, chưa phải quyết định giao đất hay chấp thuận đầu tư, nhưng cho thấy không gian quanh các đầu mối đường sắt đang được doanh nghiệp quan tâm.
Theo nhiều ý kiến, giá đất tăng quanh metro không đồng nghĩa toàn bộ phần tăng thêm có thể lập tức trở thành nguồn thu cho Thành phố. Để thực hiện việc này, TP.HCM phải xác định được khu vực, chỉ tiêu được điều chỉnh, phần giá trị tăng thêm và phương pháp tính, sau đó mới có thể áp dụng cơ chế thu. Nếu giải được chuỗi vấn đề này, đất quanh metro mới thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển hạ tầng, thay vì chỉ là tài sản hưởng lợi từ hạ tầng.
