 |
| Để dòng vốn vào M&A đạt kỳ vọng, nhà đầu tư cần chuẩn hóa vận hành, giảm rủi ro pháp lý và lựa chọn tài sản đúng chuẩn quốc tế. Ảnh: Internet |
Nhà đầu tư nội địa chiếm ưu thế, nhưng thị trường còn phân mảnh
Theo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels hợp tác cùng Watson Farley & Williams (WFW) công bố, chủ sở hữu nội địa vẫn nắm gần 90% nguồn cung khách sạn, trong đó 68% tự vận hành.
Thực trạng này đang phản ánh sự phân mảnh của thị trường, thiếu chuẩn vận hành đồng nhất, hạn chế khả năng cạnh tranh với thương hiệu quốc tế và gây khó khăn cho các dự án nâng cấp, tái định vị hoặc hợp tác vận hành quốc tế.
Mặc dù số thương hiệu quốc tế dự kiến tăng từ 90 lên hơn 130 trong ba năm tới, việc áp dụng chuẩn quốc tế vẫn là thách thức lớn, đặc biệt khi nhiều chủ đầu tư vẫn muốn duy trì quyền kiểm soát và kỳ vọng lợi nhuận cao.
Nhìn từ góc độ đầu tư, một báo cáo của JLL và DN Legal công bố gần đây cũng ghi nhận dòng vốn đang quay trở lại, với khối lượng dự báo đạt 125 triệu USD trong năm 2025, nhưng lợi suất giao dịch chỉ nhích nhẹ 6–7,5%, thấp hơn mức kỳ vọng 8–9% của các nhà đầu tư tổ chức.
Phó Chủ tịch Cấp cao Bộ phận Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng châu Á của JLL, ông Karan Khanijou nhận định, tỷ suất này phản ánh sự phục hồi tạm thời của du lịch, chưa đủ để tạo ra chu kỳ tăng trưởng thực sự.
Nguyên nhân khiến lợi suất chưa bật mạnh bao gồm: loại hình tài sản giao dịch chủ yếu là khách sạn trung tâm đã vận hành lâu, chi phí vốn vẫn cao, và sự phục hồi chưa đồng đều. Trong khi Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng mạnh, nhiều thị trường nghỉ dưỡng ven biển vẫn chịu áp lực nguồn cung lớn, khiến giá phòng và công suất chưa trở lại mức trước dịch. Thêm vào đó, chất lượng vận hành phân mảnh và các khách sạn tự quản lý kém chuyên nghiệp làm hạn chế lợi nhuận tiềm năng.
Bà Lada Shelkovnikova (WFW) nhấn mạnh, nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia thị trường cần hiểu rõ rủi ro pháp lý, cơ cấu tài chính và khả năng vận hành tài sản, đồng thời cân nhắc chiến lược dài hạn thay vì chỉ dựa vào tăng trưởng tạm thời của khách.
Cơ hội M&A lớn, nhưng rủi ro pháp lý và thị trường vẫn đáng lưu ý
Nguồn cầu khách sạn Việt Nam phục hồi nhanh với 17,6 triệu khách quốc tế năm 2024 và 15,4 triệu lượt trong 9 tháng đầu 2025, hướng tới mục tiêu 25 triệu lượt khách quốc tế cuối năm nay.
Tuy nhiên, thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào hai thị trường truyền thống là Hàn Quốc và Trung Quốc, chiếm 47% tổng lượng khách quốc tế, trong khi thị trường Ấn Độ tăng trên 40% nhưng quy mô vẫn nhỏ. Sự phụ thuộc vào khách châu Á khiến ngành khách sạn đối mặt rủi ro chu kỳ, nhất là khi biến động địa chính trị hoặc kinh tế khu vực xảy ra.
Hiện, M&A và các thương vụ chuyển nhượng khách sạn đang là tâm điểm, đặc biệt với phân khúc cao cấp và sản phẩm kết hợp nhà ở nghỉ dưỡng có thương hiệu, nhưng khung pháp lý vẫn là rào cản dài hạn.
Theo WFW, nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường theo hai hình thức chính: mua cổ phần hoặc mua tài sản, nhưng phải tuân thủ các quy định về quyền sử dụng đất, cấp phép kinh doanh, thuế, giới hạn sở hữu và chuyển lợi nhuận ra nước ngoài. Các giao dịch thường kéo dài do thủ tục không đồng bộ giữa các địa phương, và những cải cách gần đây, như Luật Đất đai 2024 hay giảm yêu cầu xin giấy phép xây dựng, mặc dù rút ngắn tiến độ, lại đi kèm chi phí tuân thủ cao và rủi ro vận hành.
JLL cũng nhấn mạnh, thách thức lớn nhất vẫn là thiếu tài sản đủ tiêu chuẩn đầu tư tổ chức. Dòng vốn chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và khách sạn trung tâm, chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng nguồn cung. Phần lớn khách sạn bình dân hoặc trung cấp với cơ sở vật chất cũ và quản trị yếu khó tạo lợi suất bền vững, khiến mức lợi nhuận 6–7,5% chưa đủ hấp dẫn để bù đắp rủi ro, thủ tục và chi phí vốn cao so với các thị trường trưởng thành trong khu vực.
Mặt khác, hạ tầng dù cải thiện, như sân bay Long Thành, mở rộng Nội Bài, các tuyến cao tốc Bắc–Nam, góp phần tăng kết nối liên vùng, nhưng tiến độ chưa đồng bộ. Kết nối đến các điểm nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Quy Nhơn hay Phan Thiết vẫn phụ thuộc nhiều vào hàng không, trong khi giao thông công cộng tại các đô thị lớn chưa đáp ứng nhu cầu khách công vụ, khiến chiến lược mở rộng sản phẩm cao cấp và khai thác quỹ đất ven biển còn nhiều hạn chế.
Savills Hotels nhận định, thị trường đang tái cân bằng, với cơ hội cho nhà đầu tư tìm kiếm tài sản cần tái định vị hoặc quỹ đất mới. Tuy nhiên, thành công dài hạn phụ thuộc vào chiến lược tổng thể: mua bán – tái định vị – hợp tác vận hành quốc tế, kết hợp quản lý rủi ro pháp lý, chi phí vốn và nâng cao chất lượng vận hành. Chỉ khi đó, tăng trưởng du lịch mới chuyển hóa thành giá trị tài sản bền vững, thay vì lợi nhuận nhất thời.
Nhìn chung, thị trường khách sạn Việt Nam hấp dẫn nhờ nhu cầu tăng và mức độ cạnh tranh khu vực còn thấp, nhưng để dòng vốn vào M&A đạt kỳ vọng, nhà đầu tư cần chuẩn hóa vận hành, giảm rủi ro pháp lý và lựa chọn tài sản đúng chuẩn quốc tế. Thời điểm hiện tại là cơ hội để các nhà đầu tư chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, nhưng cần cân nhắc kỹ lưỡng mọi yếu tố trước khi giải ngân.
