 |
| Chi phí lãi vay tăng cao, dòng tiền thực từ bán hàng đang trở thành yếu tố quyết định khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp địa ốc. Ảnh: Song Lê |
Thu hẹp quy mô đầu tư, chọn dự án thanh khoản tốt
Thực tế kế hoạch kinh doanh năm 2026 cho thấy điểm chung đáng chú ý: phần lớn doanh nghiệp BĐS niêm yết đều giảm tốc triển khai loại dự án quy mô lớn, đặc biệt là các khu đô thị diện tích hàng trăm hecta cần vốn đầu tư dài hạn, thay vào đó tập trung vào những dự án đã cơ bản hoàn tất pháp lý và có thể đưa ra thị trường trong ngắn hạn.
CTCP Nhà Khang Điền (mã KDH) đặt mục tiêu lợi nhuận năm 2026 tăng so với năm trước, đạt khoảng 2.000 tỷ đồng, nhưng động lực chính không đến từ việc mở rộng quỹ đất mới. Nhà Khang Điền sẽ tập trung khai thác hàng tồn kho và các phân khu thấp tầng đã hoàn thiện pháp lý tại TP.HCM, trong đó có Dự án Gladia By The Waters (khu Đông Thành phố). Việc ưu tiên sản phẩm thấp tầng, quy mô vừa, hướng đến nhu cầu ở thực được đánh giá giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tốc độ bán hàng và thu tiền.
Tương tự, CTCP Nam Long (mã NLG) xây dựng kế hoạch 2026 dựa trên các dự án đã chuẩn bị từ nhiều năm trước như Mizuki Park (TP.HCM), Izumi City (Đồng Nai), Southgate (Long An) với mục tiêu tăng doanh số lên trên 20.000 tỷ đồng. Thay vì công bố các đại dự án như trước đây, Nam Long đặt trọng tâm vào mở bán theo từng giai đoạn, kiểm soát tiến độ đầu tư và dòng tiền.
Chia sẻ với các cổ đông và nhà đầu tư, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long cho rằng, trong bối cảnh chi phí vốn ở mức cao, doanh nghiệp BĐS cần ưu tiên an toàn tài chính, tập trung triển khai các dự án đã sẵn sàng pháp lý và phù hợp nhu cầu ở thực. Theo ông Quang, việc duy trì nhịp bán hàng ổn định quan trọng hơn việc mở rộng quy mô bằng mọi giá.
Ở nhóm doanh nghiệp từng gặp khó khăn về dòng tiền, chiến lược thu hẹp dự án còn thể hiện rõ nét hơn. CTCP Phát Đạt (mã PDR) công bố kế hoạch năm 2026 tập trung triển khai một số dự án trọng điểm có khả năng ghi nhận doanh thu sớm, như các dự án nhà ở và tổ hợp quy mô vừa đã hoàn tất pháp lý tại TP.HCM, Đà Nẵng và một số địa phương, với mục tiêu doanh thu 3.541 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.032 tỷ đồng. Phát Đạt đồng thời xây dựng lộ trình kinh doanh trung hạn, trong đó ưu tiên thu hồi vốn và cải thiện cấu trúc tài chính trước khi mở rộng đầu tư mới.
Theo đánh giá của nhiều công ty chứng khoán, việc doanh nghiệp thu hẹp phạm vi đầu tư không đồng nghĩa với co cụm hoạt động, mà phản ánh sự thay đổi tư duy của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Một trong những lý do là môi trường pháp lý có nhiều thay đổi, đồng thời lãi suất ngân hàng tăng cao làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp vay nợ và tác động trực tiếp đến người mua nhà trên thị trường BĐS.
Ưu tiên dòng tiền, tái cấu trúc tài chính
Nếu giai đoạn trước, tăng trưởng của doanh nghiệp BĐS chủ yếu dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá thì những tháng đầu năm 2026 này dòng tiền thực từ bán hàng trở thành yếu tố quyết định khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Theo thống kê của Chứng khoán An Bình (ABS), lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp BĐS niêm yết năm 2025 tăng mạnh, nhưng có sự phân hóa lớn về hoạt động tạo nên lợi nhuận. Ở nhiều doanh nghiệp, một phần đáng kể lợi nhuận đến từ các khoản thu bất thường, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa thực sự tăng trưởng.
Năm 2026 cơ hội phát triển thuộc về các doanh nghiệp kiểm soát tốt đòn bẩy, có khả năng tự tạo dòng tiền từ bán hàng, thay vì phụ thuộc vào nguồn tiền huy động từ phát hành trái phiếu hay vay tín dụng mới. Thực tế trong kế hoạch kinh doanh 2026, nhiều doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận, đi kèm với chiến lược giảm nợ vay và cân đối lại dòng tiền.
Nhận định về xu hướng thị trường BĐS 2026, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Theo ông Châu, những doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực và quản trị tài chính thận trọng sẽ có lợi thế trong chu kỳ mới, trong khi các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, dự án kém thanh khoản sẽ gặp nhiều áp lực.
Ở góc độ khách quan, Savills đánh giá năm 2026 là giai đoạn thị trường chuyển từ phục hồi sang ổn định, với nguồn cung mới tăng dần nhưng được kiểm soát chặt hơn về pháp lý và tài chính. Theo Savills, việc các doanh nghiệp địa ốc ưu tiên dòng tiền, triển khai dự án theo từng giai đoạn sẽ giúp giảm rủi ro bong bóng và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững hơn cho thị trường. Trong bối cảnh khả năng tiếp cận vốn không dễ dàng, chiến lược thu hẹp dự án lớn và tập trung vào dòng tiền được xem là lựa chọn mang tính phòng thủ nhưng cần thiết.
Với những doanh nghiệp đã chuẩn bị quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để củng cố vị thế và tái định hình chiến lược phát triển trong chu kỳ mới của thị trường BĐS.
