|
| Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở là phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt. Ảnh minh họa: Tiên Giang |
Cần quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn và có chế tài cụ thể đối với hoạt động đấu giá QSDĐ ở quy định của pháp luật chuyên ngành, cụ thể là đưa các nội dung liên quan tới giá khởi điểm đấu giá, điều kiện để đấu giá đất vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự Luật dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp gần nhất (dự kiến trong tháng 1/2024).
Theo một số chuyên gia, đấu giá QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc liên quan đến sự chồng chéo, không thống nhất giữa quy định pháp luật về ĐGTS với các pháp luật chuyên ngành, trong đó có pháp luật về đất đai. Việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS liên quan tới đấu giá QSDĐ chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được đồng bộ với các quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi).
Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (bản xin ý kiến thành viên Chính phủ ngày 26/12/2023), quy định về đấu giá QSDĐ được cụ thể hóa tại Điều 125 Dự thảo Luật, nhưng theo các chuyên gia, vẫn cần hoàn thiện hơn đối với quy định liên quan tới giá khởi điểm đấu giá, điều kiện đấu giá trong đấu giá QSDĐ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư cũng như ngăn ngừa tình trạng tham gia đấu giá để trục lợi.
Góp ý về giá khởi điểm đấu giá QSDĐ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu quan điểm, khoản 2 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định “giá khởi điểm đấu giá QSDĐ là giá đất cụ thể theo quy định của Luật này” nên cần bổ sung nội dung này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, bởi Luật ĐGTS 2016 quy định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ phải được xác định theo quy định của Luật Đất đai.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, việc xác định giá đất khởi điểm để tiến hành đấu giá QSDĐ được chia thành 2 trường hợp: nếu thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật (HTKT) theo quy hoạch chi tiết (QHCT) thì giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ sẽ tính theo bảng giá đất (Điều 159); nếu thửa đất, khu đất chưa được đầu tư HTKT theo QHCT thì giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ là giá đất cụ thể (Điều 160).
Góp ý nội dung này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về đất đai, đầu tư, bất động sản cho rằng, việc quy định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ phải là giá đất cụ thể (trường hợp khu đất chưa được đầu tư HTKT) là không cần thiết, bởi việc các nhà đầu tư bỏ giá cạnh tranh khi đấu giá sẽ giúp xác định giá trị thực tế theo thị trường của khu đất. Do đó, giá khởi điểm không có ý nghĩa then chốt.
Chuyên gia này đề xuất Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép sử dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm khi đấu giá QSDĐ trong mọi trường hợp (không phân biệt khu đất đã được đầu tư hạ tầng hay chưa) nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đấu giá, sớm lựa chọn được nhà đầu tư, tăng hiệu quả sử dụng đất.
Về điều kiện tiến hành đấu giá, Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, điều kiện để tiến hành đấu giá QSDĐ lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở là phải có quy hoạch chi tiết (QHCT) tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt. Ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, quy định này đang được áp dụng tương tự (tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp). Đây vốn là một tình huống “xung đột pháp luật” nảy sinh trong thực tiễn, gây trở ngại cho các địa phương khi thực hiện đấu giá QSDĐ do Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 đều quy định QHCT do chủ đầu tư dự án lập. Do vậy, “nếu chưa tổ chức đấu giá, chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào chịu trách nhiệm lập QHCT?”, ông Đỉnh đặt vấn đề.
Việc yêu cầu phải có QHCT cũng làm tăng thời gian chuẩn bị cũng như kinh phí tổ chức đấu giá và có nguy cơ tạo ra “quy hoạch treo” nếu sau khi phê duyệt QHCT mà không lựa chọn được chủ đầu tư.
Ngoài ra, nếu yêu cầu phải có QHCT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt sẽ dẫn đến bất cập trong trường hợp khu đất đấu giá đã có sẵn QHCT do một nhà đầu tư lập (trình cấp có thẩm quyền phê duyệt). Ví dụ, trường hợp khu đất thuộc dự án khu đô thị của một doanh nghiệp đã có QHCT, sau đó Nhà nước thu hồi lại để đấu giá. Trường hợp này, do QHCT không phải do cơ quan nhà nước lập nên không được coi là “QHCT hợp lệ” để tiến hành đấu giá. Điều đó đồng nghĩa với việc cơ quan nhà nước phải hủy bỏ QHCT và lập, phê duyệt đồ án QHCT mới thì mới được đấu giá QSDĐ. Do đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép địa phương tổ chức đấu giá theo chỉ tiêu quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000), tương tự điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.
