 |
| Theo các chuyên gia, việc miễn thuế thu nhập cá nhân sẽ tạo thêm thuận lợi cho một bộ phận người dân khi chuyển đổi chỗ ở, nhất là trong bối cảnh chi phí giao dịch bất động sản ngày càng cao. Ảnh: Gia An |
Giảm chi phí cho người chỉ có một bất động sản
Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân là miễn thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Trong bối cảnh giá bất động sản tăng mạnh nhiều năm qua, mức thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng không còn là khoản chi nhỏ. Với căn nhà trị giá 8 tỷ đồng, số thuế phải nộp khoảng 160 triệu đồng; nếu giá trị tài sản là 10 tỷ đồng, số thuế lên tới khoảng 200 triệu đồng.
Việc được miễn khoản thuế này giúp giảm đáng kể chi phí đối với những hộ gia đình bán nhà để chuyển sang nơi ở phù hợp hơn với nhu cầu hoặc khả năng tài chính.
Chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, ý nghĩa của quy định không nằm ở số tiền được miễn mà ở việc chính sách hướng đến đúng nhóm đối tượng.
"Không phải mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản đều được miễn thuế. Nghị định chỉ áp dụng với người chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Vì vậy, tác động chủ yếu là giảm chi phí cho các giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực, chứ không phải tạo cú hích cho toàn bộ thị trường", ông Hậu nói.
Thực tế, quy định này không làm thay đổi nghĩa vụ thuế đối với phần lớn giao dịch bất động sản. Người sở hữu từ hai bất động sản trở lên hoặc không đáp ứng đủ điều kiện vẫn phải nộp thuế theo quy định hiện hành. Điều đó cũng có nghĩa Nghị định 253 không phải là chính sách miễn thuế đại trà hay thay đổi cơ chế tính thuế chuyển nhượng bất động sản.
Ở góc độ người dân, nhiều ý kiến cho rằng khoản thuế được miễn sẽ giúp giảm áp lực tài chính khi đổi nhà. Với những gia đình đang có khoản vay ngân hàng, số tiền tiết kiệm có thể được dùng để thanh toán bớt dư nợ hoặc trang trải các chi phí phát sinh như sửa chữa, nội thất, chuyển nhà.
Theo các chuyên gia, việc miễn thuế thu nhập cá nhân sẽ tạo thêm thuận lợi cho một bộ phận người dân khi chuyển đổi chỗ ở, nhất là trong bối cảnh chi phí giao dịch bất động sản ngày càng cao. Tuy nhiên, để chính sách tạo hiệu ứng lan tỏa rộng hơn, thị trường vẫn cần thêm sự hỗ trợ từ các yếu tố như mặt bằng lãi suất, nguồn cung phù hợp và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Điều kiện chặt để được miễn thuế
Điểm đáng chú ý của Nghị định 253 là quy định khá rõ các điều kiện nhằm xác định đúng đối tượng được hưởng ưu đãi.
Trước hết, cá nhân phải chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng. Quy định không chỉ tính tài sản đã được cấp giấy chứng nhận mà còn bao gồm cả nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Luật gia Trần Khánh Ly cho rằng, đây là chi tiết người dân cần đặc biệt lưu ý. Việc xác định nhà ở duy nhất được xem xét trên tổng thể tài sản của cá nhân tại thời điểm chuyển nhượng, vì vậy cần rà soát kỹ tình trạng pháp lý của các bất động sản đang sở hữu để tránh hiểu sai điều kiện miễn thuế.
Ngoài điều kiện về tài sản, người chuyển nhượng còn phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm giao dịch. Quy định này được đánh giá góp phần hạn chế tình trạng mua bán trong thời gian ngắn nhằm hưởng ưu đãi thuế.
Nghị định cũng làm rõ một số trường hợp đặc biệt. Với tài sản đồng sở hữu, chỉ người không còn nhà ở hoặc đất ở khác mới được xem xét miễn thuế. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở thì không thuộc diện được miễn thuế, dù cá nhân chỉ sở hữu duy nhất bất động sản đó.
Người nộp thuế phải tự kê khai việc mình chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. Nếu cơ quan chức năng phát hiện kê khai không đúng, cá nhân sẽ bị truy thu số thuế đã được miễn và xử lý theo quy định.
Có thể thấy, thay vì miễn thuế đối với mọi giao dịch chuyển nhượng nhà đất, Nghị định 253 lựa chọn cách tiếp cận thận trọng khi giới hạn rõ đối tượng được hưởng ưu đãi và thiết kế nhiều điều kiện kiểm soát. Chính sách được kỳ vọng sẽ giúp giảm chi phí cho những người có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở thực sự, đồng thời góp phần nâng cao tính minh bạch trong kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế.
