 |
| Bất động sản nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị mua bán, chuyển nhượng dự án. Ảnh: Tiên Giang |
Gom đất để sẵn sàng triển khai dự án
Từ giữa năm 2024 đến nay, thị trường BĐS ghi nhận nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án có pháp lý tương đối hoàn chỉnh. Thay vì phát triển dự án từ đầu với rủi ro thủ tục kéo dài, các chủ đầu tư ưu tiên tiếp nhận những quỹ đất đã hình thành khung pháp lý và hạ tầng cơ bản nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị.
Điển hình là thương vụ Công ty CP Gateway Thủ Thiêm mua lại phần vốn của Tập đoàn Keppel Land (Singapore) tại Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc - chủ đầu tư Dự án Palm City (TP.HCM), với giá trị ước khoảng 99 triệu USD. Palm City có quy mô 30 ha, được quy hoạch là khu đô thị phức hợp gồm nhà ở, dịch vụ thương mại và tiện ích. Sau khi nắm quyền điều hành, Gateway Thủ Thiêm tập trung hoàn thiện thủ tục và chuẩn bị triển khai các phân khu nhà ở trong giai đoạn 2026 - 2027, qua đó giảm đáng kể rủi ro pháp lý - yếu tố từng khiến nhiều dự án đình trệ giai đoạn 2021 - 2023.
Một thương vụ đáng chú ý khác là việc UOA Vietnam (Malaysia) mua lại Công ty CP VIAS Hồng Ngọc Bảo, DN sở hữu khu đất hơn 2.000 m² trên đường Võ Thị Sáu (TP.HCM), với giá trị khoảng 67,7 triệu USD. Đây là một trong số ít giao dịch liên quan đến quỹ đất nội đô có pháp lý rõ ràng trong bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Theo kế hoạch, UOA Vietnam sẽ phát triển tổ hợp văn phòng hạng A kết hợp thương mại.
“Săn” quỹ đất giáp ranh TP.HCM, SkyWorld Vietnam đã hoàn tất thương vụ mua lại khu đất hơn 9.400 m² tại phường Lái Thiêu (Bình Dương, nay là TP.HCM) trong năm 2024, với giá trị khoảng 34 triệu USD, dự kiến phát triển chung cư cao tầng với hơn 1.200 căn hộ, triển khai từ sau năm 2026.
Trong nhóm DN nội, SonKim Land đã thâu tóm khu đất gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ (TP.HCM), từng được quy hoạch là Dự án Saigon Broadway. Giá trị chuyển nhượng không được công bố, nhưng thương vụ này giúp SonKim Land sở hữu một trong những quỹ đất hiếm còn lại tại khu Đông, tạo dư địa tái phát triển dự án nhà ở kết hợp thương mại cao cấp trong trung hạn.
Các thương vụ trên cho thấy làn sóng M&A và chuyển nhượng hiện nay không nhằm mục tiêu ngắn hạn, mà tập trung tích lũy những quỹ đất có khả năng triển khai trong trung hạn, phù hợp với chiến lược phát triển dài hơi của từng DN.
Thời điểm “vàng” gom quỹ đất?
Điểm khác biệt của hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án năm 2025 nằm ở động cơ và cách tiếp cận. Thay vì mở rộng quỹ đất bằng mọi giá, nhiều DN tập trung vào những dự án có thể triển khai trong vòng 2 - 3 năm tới, phù hợp với năng lực tài chính và chiến lược sản phẩm đã xác định.
Đại diện DN đang sở hữu Dự án Palm City chia sẻ, việc nhận chuyển nhượng dự án trong giai đoạn thị trường trầm lắng không nhằm mục tiêu lướt sóng, mà để chủ động chuẩn bị nguồn hàng cho chu kỳ tiếp theo.
Với các nhà đầu tư ngoại, chiến lược gom quỹ đất giai đoạn 2024 - 2025 mang tính chọn lọc cao hơn. Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam cho biết, M&A BĐS hiện không chỉ là câu chuyện giá, mà là tính chắc chắn về pháp lý và thời gian triển khai. Nhà đầu tư quốc tế muốn nhìn rõ khi nào dự án có thể triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường, độ trễ kéo dài sẽ làm gia tăng rủi ro.
Ở góc độ thị trường, JLL (công ty dịch vụ BĐS và quản lý đầu tư) cho rằng, năm 2025 đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong “khẩu vị” rủi ro của nhà đầu tư. Thay vì tìm kiếm quỹ đất giá rẻ nhưng pháp lý phức tạp, nhiều DN sẵn sàng chấp nhận mức giá chuyển nhượng cao hơn để đổi lấy khả năng triển khai chắc chắn. BĐS nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị M&A, phản ánh kỳ vọng vào chu kỳ phát triển mới.
Thay đổi này bắt nguồn từ những điều chỉnh của pháp luật về đất đai, bất động sản, nhà ở, đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng dự án…, từ việc tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất. Ngoài ra, việc sáp nhập các đơn vị hành chính từ ngày 1/7/2025 cũng mở ra không gian phát triển mới, thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào BĐS.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, làn sóng gom quỹ đất sạch hiện nay mang tính “đón đầu chính sách”, song phần lớn giao dịch vẫn tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền còn lớn.
Bổ sung góc nhìn, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting cho hay, giá chuyển nhượng các dự án đã hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện pháp lý hiện cao hơn 15 - 20% so với năm ngoái, nhưng đổi lại thời gian từ M&A đến mở bán có thể rút ngắn còn 18 - 24 tháng.
Việc gom quỹ đất giai đoạn 2024 - 2025 được xem như xây dựng “kho dự trữ” cho thị trường nhà ở thương mại giai đoạn 2026 - 2027, trong bối cảnh mặt bằng giá đất đầu vào đã ở mức cao. Hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào khả năng kiểm soát chi phí và lựa chọn phân khúc của từng chủ đầu tư.
