 |
| Khi thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven được rút ngắn, nhu cầu nhà ở khu vệ tinh tăng mạnh. Ảnh: Gia An |
Pháp lý thông thoáng – bước khởi đầu của chu kỳ mới
Từ năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đánh dấu một bước ngoặt lớn khi các luật trụ cột như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Khung pháp lý mới này không chỉ mang lại sự minh bạch, mà còn mở đường gỡ nút thắt phê duyệt, giải phóng hàng loạt dự án bị đình trệ nhiều năm.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, những cải cách pháp luật gần đây đang tạo khung khổ phát triển lành mạnh và bền vững hơn cho thị trường nhà ở Việt Nam. Khi thủ tục được rút gọn, dự án có thể triển khai nhanh hơn, giảm chi phí tài chính và tạo niềm tin cho người mua.
Tuy nhiên, ông Neil MacGregor cũng nhấn mạnh, chính sách chỉ thực sự phát huy hiệu quả nếu đi đôi với cơ chế thực thi. Hiện thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá hợp lý, trong khi nhu cầu mua ở thực chiếm tỷ trọng lớn. Nếu quá trình phê duyệt dự án được cải thiện, đây sẽ là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc sản phẩm đúng với nhu cầu thị trường, thay vì lệch về phân khúc cao cấp như hiện nay.
Ở chiều ngược lại, sự khan hiếm tạm thời của nguồn cung đang khiến giá bán của nhiều phân khúc sản phẩm nhà ở vượt xa giá trị thực, rất dễ tạo nguy cơ bong bóng cục bộ. Điều này cho thấy, việc kiểm soát giá và định hướng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn là yếu tố quyết định cho tính bền vững của chu kỳ mới.
Cầu ở thực luôn tăng và dòng vốn FDI trở lại
Theo Savills, trong quý III/2025, Hà Nội có 6.300 căn hộ mới, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 80%, trong khi TP.HCM đạt 5.200 căn sơ cấp, hấp thụ khoảng 51%. Dòng vốn FDI phục hồi mạnh, cùng sự mở rộng của thị trường lao động chất lượng cao, đang thúc đẩy nhu cầu ở thực tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện tăng cao.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2025 đánh dấu sự khởi đầu của chu kỳ phát triển mới, nơi động lực chính đến từ nhu cầu ở thật thay vì đầu cơ. Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập vẫn là thách thức lớn.
Tại TP.HCM, sau sáp nhập, tổng nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2030 ước tính gần 974.000 căn, trong đó khoảng 30% dành cho công nhân. Còn tại Hà Nội, theo Chương trình phát triển đô thị giai đoạn đến năm 2035, diện tích nhà ở bình quân dự kiến đạt khoảng 28 m² sàn/người, với ưu tiên tái thiết chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội. Những chỉ tiêu này phản ánh rõ định hướng chuyển dịch sang đáp ứng cầu thực, thay vì chỉ tăng quy mô dự án.
Ở phân khúc thấp tầng, hiện các khu đô thị quy mô hàng trăm hecta vẫn dẫn dắt giao dịch, nhưng giá cao khiến lượng người mua ở thực giảm. Đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh phụ cận tiếp tục hút dòng tiền đầu tư, song thanh khoản phụ thuộc nhiều vào tiến độ hạ tầng và pháp lý.
Hạ tầng bứt phá – nền tảng cho phát triển bền vững
Các công trình hạ tầng quy mô lớn như Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cùng hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM đang tái định hình cấu trúc đô thị. Khi thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven được rút ngắn, nhu cầu nhà ở khu vệ tinh tăng mạnh.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, hạ tầng là chất xúc tác quan trọng nhất cho thị trường nhà ở trong thập kỷ tới. Những tuyến kết nối mới mở ra không gian phát triển rộng hơn, đồng thời giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí hợp lý hơn.
Nhìn về giai đoạn 2025–2035, giới chuyên môn thống nhất rằng thị trường nhà ở Việt Nam sẽ tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng, nhưng chỉ bền vững khi pháp lý – cầu thực – hạ tầng được vận hành đồng bộ. Tỷ lệ mua để ở sẽ chiếm ưu thế, trong khi đầu tư ngắn hạn dần thu hẹp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận xét, giai đoạn này là bản lề để tái cân bằng cung – cầu. Doanh nghiệp nào chuyển hướng sang phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội, kết hợp hiệu quả mô hình hợp tác công – tư, sẽ chiếm lĩnh thị trường.
Với nhà đầu tư cá nhân, cơ hội nằm ở các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, kết nối hạ tầng tốt, tiềm năng khai thác cho thuê hiệu quả. Còn với chủ đầu tư, thách thức lớn nhất không còn là vốn hay thủ tục, mà là tư duy phát triển vì nhu cầu thực – yếu tố duy nhất bảo đảm sự bền vững trong chu kỳ mới của thị trường.
Ba động lực – khung pháp lý mới, dòng vốn thực và hạ tầng bứt phá – đang tạo thế “tam hợp” cho thị trường nhà ở Việt Nam. Thành công trong chu kỳ mới sẽ không đo bằng số lượng dự án, mà bằng chất lượng sống thực sự của mỗi sản phẩm nhà ở mang lại cho người dân.
