Các dự án dịch vụ sân bay Long Thành: Cách nào để tháo gỡ khó khăn?

Tiến độ triển khai Dự án thành phần 4 thuộc Dự án Đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1 chưa đáp ứng tiến độ tổng thể theo yêu cầu của Bộ Giao thông vận tải. Ảnh: Tường Lâm

“Tắc” ở đâu?

UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, sau nhiều cuộc họp với các bộ, ngành liên quan, địa phương này vẫn đang loay hoay tìm phương án xác định mục đích sử dụng đất và phương pháp xác định giá đất để có cơ sở tính toán giá trị m3 trong hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với 2 dự án nói trên của Cảng hàng không quốc tế Long Thành.

Hiện nay, căn cứ pháp lý xác định giá trị m3 trong hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư các dự án đầu tư xây dựng công trình dịch vụ trong cảng hàng không, sân bay gồm: Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư; Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT về việc hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án đầu tư có sử dụng đất; Thông tư 23/2021/TT-BGTVT hướng dẫn về lập, phê duyệt, công bố danh mục dự án, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư các công trình dịch vụ chuyên ngành hàng không tại cảng hàng không, sân bay. Theo các quy định này, giá trị m3 được xác định thông qua các thông số: diện tích khu đất thực hiện dự án, giá trị tăng bình quân sau đấu giá của các khu đất tham chiếu (là khu đất có cùng mục đích sử dụng với khu đất thực hiện dự án), tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến của khu đất thực hiện dự án.

Tuy nhiên, trong quá trình lập hồ sơ mời thầu, UBND tỉnh Đồng Nai gặp khó khăn khi không xác định được khu đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng với khu đất thực hiện 2 dự án và không có đủ dữ liệu để xác định được tiền thuê đất dự kiến của khu đất thực hiện 2 dự án. Khu đất dự kiến thực hiện 2 dự án được xác định là đất giao thông, xung quanh không có dự án nào nên không có cơ sở để áp dụng phương pháp so sánh để tính giá đất. Hơn nữa, 2 dự án trên hiện vẫn chưa hình thành, chưa có kế hoạch kinh doanh cụ thể, chưa xác định được tổng doanh thu cụ thể và tổng chi phí nên không thể xác định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại pháp luật về đất đai.

Dự án thành phần 4 thuộc Dự án Đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1 gặp khó do không xác định được giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3). Ảnh: Tường Lâm

Cần “gỡ” từ gốc vấn đề

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, khu đất dự kiến thực hiện 2 dự án nói trên được quy hoạch là đất giao thông, được phân loại là đất công cộng có mục đích kinh doanh. Theo đó, để xác định khu đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng, UBND tỉnh Đồng Nai cần trao đổi cụ thể với Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung này, trong đó có thể xem xét theo hướng sử dụng quỹ đất có mục đích thương mại, dịch vụ để làm tham chiếu.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia về đầu tư - đất đai, cần nhìn nhận lại sự phù hợp khi áp dụng giá trị m3 trong hồ sơ mời thầu để lựa chọn nhà đầu tư đối với 2 dự án có tính chất chuyên ngành đặc thù như trên. Thực tế, giá trị m3 theo quy định của Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT chỉ áp dụng đối với đối tượng là các dự án kinh doanh bất động sản (khu đô thị, nhà ở, công trình, thương mại, dịch vụ), có khả năng khai thác giá trị tăng thêm từ đất. Trong khi đó, các dự án khu điều hành, bảo trì phương tiện phục vụ mặt đất và xử lý vệ sinh tàu bay số 1, số 2 là các dự án đặc thù của ngành hàng không, không phải là loại đất thương mại, dịch vụ, cũng không có khả năng khai thác giá trị tăng thêm từ đất để có thể áp dụng các quy định của Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT.

Do đó, để tháo gỡ triệt để vướng mắc của 2 dự án dịch vụ hàng không nói trên, chuyên gia cho rằng nên cân nhắc xem xét phương án sửa đổi Thông tư 23/2021/TT-BGTVT, trong đó cần xác định tiêu chuẩn đánh giá phù hợp với dự án chuyên ngành hàng không.