 |
| Cơ chế mới giúp tăng tính linh hoạt, đồng thời hạn chế tình trạng áp giá quá thấp hoặc quá cao gây bất công bằng. Ảnh: Bảo Tín |
Khung giá đất chính thức “khép lại”
Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, quy định nhiều điểm mới về xây dựng và áp dụng bảng giá đất. Trong đó, thay đổi lớn nhất là chính thức bãi bỏ khung giá đất vốn được áp dụng suốt nhiều năm qua.
Theo đó, Nghị định 96/2019/NĐ-CP (quy định khung giá đất) và Nghị định 26/2021/NĐ-CP (thí điểm một số chính sách đất quốc phòng, an ninh) đều hết hiệu lực. Cùng với đó, cơ chế xác định giá đất theo từng năm tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng được sửa đổi.
Điểm mới nổi bật gồm: Bảng giá đất sẽ ổn định trong chu kỳ 5 năm, thay vì điều chỉnh hàng năm; hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành định kỳ, nhằm phản ánh biến động thị trường theo từng địa phương.
Đáng lưu ý, UBND cấp xã (thay vì cấp huyện) sẽ được giao nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được quyền đặt hàng hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào Sở Nông nghiệp và Môi trường.
Luật sư Trần Khánh Ly nhận xét, việc bãi bỏ khung giá đất là bước tiến tất yếu khi Luật Đất đai 2024 yêu cầu xây dựng bảng giá sát với giá thị trường. Cơ chế mới giúp tăng tính linh hoạt, đồng thời hạn chế tình trạng áp giá quá thấp hoặc quá cao gây bất công bằng.
Trên tinh thần ấy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng đang xây dựng theo hướng Nhà nước quyết định giá đất sơ cấp. Còn với thị trường đất đai thứ cấp, Nhà nước sẽ điều tiết bằng thuế, tín dụng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Kiểm soát chi phí đất đai: Doanh nghiệp bớt áp lực?
Chi phí đất đai từ lâu là “gánh nặng” lớn nhất với các dự án bất động sản. Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tại nhiều khu vực đô thị lớn, chi phí đất có thể chiếm 40–50% tổng vốn đầu tư, khiến giá nhà bị đội lên cao.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, cơ chế bảng giá đất 5 năm kết hợp hệ số điều chỉnh hàng năm sẽ giúp doanh nghiệp dự toán chi phí ổn định hơn, tránh tình trạng giá đất biến động liên tục. Đây là yếu tố quan trọng để lập kế hoạch tài chính dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.
Thực tế, khi giá đất sơ cấp (giá Nhà nước thu tiền sử dụng đất) tăng quá nhanh, chủ đầu tư buộc phải cộng thêm vào giá bán cuối cùng. Ngược lại, nếu chi phí đất được kiểm soát tốt, doanh nghiệp có cơ hội giảm áp lực giá thành.
Tuy vậy, các chuyên gia cũng lưu ý: chi phí đất giảm không đồng nghĩa giá nhà sẽ tự động hạ. Giá bán còn phụ thuộc nhiều vào cung – cầu và mức độ minh bạch của thị trường. Nếu nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá nhà khó giảm dù chi phí đất có được kiểm soát.
Nút thắt lớn nhất: Cung cầu và pháp lý dự án
Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.000 dự án nhà ở bị đình trệ do vướng pháp lý. Nguồn cung căn hộ mới ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM khan hiếm trong nhiều năm qua, dẫn đến tình trạng giá bán luôn duy trì ở mức cao, vượt xa thu nhập trung bình của người dân.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho hay, chi phí đất đai giảm sẽ hỗ trợ phần nào, nhưng để giá nhà thực sự hạ nhiệt thì quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung. Nếu thủ tục pháp lý cho dự án không được tháo gỡ, thị trường vẫn thiếu sản phẩm và giá nhà khó giảm.
Ngoài ra, một số chuyên gia còn nhấn mạnh sự cần thiết phát triển thị trường định giá đất độc lập và chuyên nghiệp. Hiện nay, phần lớn việc xác định giá đất vẫn phụ thuộc vào bảng giá hành chính, dễ dẫn đến chênh lệch với giá thị trường. Việc bổ sung tổ chức tư vấn định giá độc lập sẽ giúp các quyết định sát thực tế hơn, hạn chế khiếu kiện và tranh chấp.
Có thể nói, Nghị định 226/2025/NĐ-CP và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự ổn định pháp lý và giảm áp lực chi phí trong trung hạn. Tuy nhiên, để biến kỳ vọng thành hiện thực, cần đồng bộ nhiều giải pháp như: Hoàn thiện hướng dẫn chi tiết về cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất; đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang “nằm chờ”; phát triển hệ thống định giá đất độc lập, minh bạch; đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền.
Bỏ khung giá đất chỉ là một công cụ trong quá trình cải cách. Thị trường kỳ vọng nhiều hơn ở sự minh bạch và nguồn cung dồi dào – những yếu tố quyết định để chi phí đầu vào thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người mua cuối cùng.
