 |
| Doanh nghiệp là nhóm chịu tác động trực tiếp nhất do sự thay đổi về chi phí liên quan đến đất đai khi bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1/1/2026. Ảnh: Bảo Tín |
Từ tháng 9 đến 12/2025, khi các địa phương công bố dự thảo bảng giá đất giai đoạn mới, mức giá tăng mạnh xuất hiện ở nhiều nơi. TP.HCM (bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau sáp nhập) là khu vực thu hút sự chú ý lớn nhất. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, giá đất cao nhất tại khu vực trung tâm được đề xuất là 687,2 triệu đồng/m², tăng 1,56 lần so với bảng giá hiện hành. Một số địa bàn khác ghi nhận mức tăng rất mạnh như Bình Dương, có mức tăng 8,1 lần, Bà Rịa - Vũng Tàu 3,78 lần.
Hà Nội thì chia bảng giá theo 17 khu vực, trong đó ngoại thành tăng 16 - 26%. Đà Nẵng điều chỉnh mạnh tại nhiều tuyến phố, còn Đồng Nai có nơi tăng đến 9 lần. Những thay đổi này khiến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính có sự thay đổi rõ rệt.
Với nhóm phải nộp nghĩa vụ tài chính, chi phí tăng lên trực tiếp. Hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là từ đất vườn, ao sang đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá mới. Người xin cấp sổ, đăng ký biến động hoặc nộp lệ phí trước bạ cũng chịu mức thu cao hơn. Trong giao dịch chuyển nhượng, người bán có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân cao hơn nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá.
Ở chiều ngược lại, nhóm bị thu hồi đất lại là đối tượng được hưởng lợi. Nghị quyết về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ 1/1/2026), được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 quy định, giá bồi thường và giá đất tái định cư phải căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành. Trường hợp chưa có giá chính thức, UBND tỉnh được sử dụng giá khu vực tương tự để bảo đảm quyền lợi người dân.
Theo chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu, việc cập nhật bảng giá đất hàng năm thay cho chu kỳ 5 năm như trước là cần thiết, nhưng các địa bàn tăng mạnh giá đất cần giám sát chặt để tránh gây sốc chi phí cho các chủ thể chịu tác động.
So với người dân, doanh nghiệp là nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp nhất về chi phí đầu vào. Các doanh nghiệp bất động sản và công nghiệp - logistics tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và khu vực cửa ngõ TP.HCM cho biết, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm và chi phí giải phóng mặt bằng đều tăng khi bảng giá mới áp dụng. Với những dự án phải tự thỏa thuận bồi thường, chi phí đền bù cũng tăng khi bảng giá trở thành “nền” để thương lượng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá theo hướng tiệm cận thị trường là chủ trương đúng, nhưng cần lộ trình phù hợp để tránh gây biến động lớn cho các dự án đang triển khai. Theo ông Châu, nếu giá tăng và phương pháp tính vẫn phức tạp, doanh nghiệp sẽ khó lập kế hoạch tài chính ổn định.
Từ góc độ nhà phát triển, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, điều doanh nghiệp lo nhất không phải là mức giá cao hay thấp mà là sự thiếu chắc chắn trong cơ chế tính. Khi địa phương ban hành đầy đủ phương pháp xác định giá đất, hệ số điều chỉnh (hệ số K) và quy trình tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền giữa hai cấp chính quyền, doanh nghiệp sẽ dễ dự báo chi phí dự án.
Một số chuyên gia cảnh báo tác động lớn nhất sẽ rơi vào các dự án đang đền bù, giải phóng mặt bằng. Nếu chi phí tăng nhanh trong khi chủ đầu tư chưa chuẩn bị nguồn lực, tiến độ có thể kéo dài, nhất là với dự án quy mô lớn.
Ở chiều tích cực, quy trình định giá tại Nghị định 151 giúp giảm sai lệch giữa các khu vực, đặc biệt trong bối cảnh nhiều địa phương sáp nhập. Cùng với việc cập nhật bảng giá hàng năm, doanh nghiệp có thể dự báo chi phí tốt hơn thay vì chờ chu kỳ 5 năm như trước.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh, bảng giá mới là công cụ quan trọng giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và thị trường, hạn chế tranh chấp, tăng nguồn thu và tạo môi trường đầu tư minh bạch. Theo ông, các quy định mới sẽ giúp TP.HCM và những địa phương lân cận triển khai hiệu quả các dự án hạ tầng trọng điểm giai đoạn 2026 - 2030.
