|
| Cần ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính. Ảnh: Ngô Bảo Tín |
Hàng loạt bất cập
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bất cập đầu tiên chính là do quy định nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp hơn rất nhiều so với “giá trúng đấu giá”, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước”, hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.
Thứ hai, quy định về “tiền đặt trước” tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 không thống nhất và không đồng bộ với quy định của pháp luật về chứng khoán. Bởi lẽ, nhằm ngăn ngừa trường hợp nhà đầu tư đặt lệnh mua chứng khoán nhưng lại không có đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì Điểm a Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính quy định “nhà đầu tư chỉ được đặt lệnh mua chứng khoán khi có đủ tiền trên tài khoản giao dịch chứng khoán (…); nhà đầu tư được đặt lệnh mua chứng khoán và công ty chứng khoán được thực hiện lệnh mua chứng khoán khi có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng lưu ký về việc ngân hàng lưu ký chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch chứng khoán của nhà đầu tư”, nhưng với đấu giá đất thì không.
Thứ ba, Luật Đấu giá tài sản 2016 đã không giao cho Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện “về điều kiện khi tham gia đấu giá”, nhất là điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai”, nên nội dung này chưa được quy định trong các văn bản dưới Luật Đấu giá tài sản 2016, dẫn đến công tác thực thi pháp luật về đấu giá chưa thật chặt chẽ, chưa đảm bảo sự thống nhất với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư, nhất là đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Thứ tư, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quan tâm đúng mức trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, có sự khác biệt rất lớn so với trường hợp đấu giá tài sản đơn lẻ như nền nhà, căn hộ, động sản, tài sản thanh lý… để xây dựng khung pháp lý phù hợp.
Sửa theo hướng nào cho phù hợp?
Trao đổi với một số doanh nghiệp là thành viên của HoREA, đa phần hội viên đều cho rằng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan chức năng có thẩm quyền nên sớm xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật.
Đồng thời, đề nghị quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Mặt khác, cần xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, nhằm quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để thanh toán “tiền trúng đấu giá”; đồng thời, chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Đặc biệt, theo HoREA và các hội viên, nên xây dựng một Chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản để quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với thực tế.
Cùng với đó, xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 về định giá đất, xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá” quyền sử dụng đất, theo hướng “giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê” vào Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, đề nghị sửa đổi “nguyên tắc định giá đất” chỉ xác định “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc “việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Luật Đất đai 2013.
Nhưng, trước khi có những sửa đổi liên quan đến luật, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chặt việc đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này. Song song đó là đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” (quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 cũng chưa có quy định này. Một vấn đề quan trọng nữa là, ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.
