 |
| Trong tháng 8/2025, nguồn cung và thanh khoản đều cải thiện rõ rệt, nhờ sự cộng hưởng từ nền kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách pháp lý mới cùng các dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai. Ảnh: Bảo Tín |
Các phân khúc nhà ở và nghỉ dưỡng phục hồi rõ rệt
Căn hộ tiếp tục là động lực chính của thị trường. Trong tháng 8, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.400 căn, tăng 3% so với cùng kỳ và tiêu thụ hơn 4.300 căn, gấp 5,7 lần so với tháng 8/2024. TP.HCM chiếm tới 96,3% nguồn cung, dẫn đầu thị trường với các dự án căn hộ hạng A (chiếm 41,6%). Giá sơ cấp tăng 2–6% so với tháng trước, cho thấy sức cầu bền vững, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10 tỷ đồng/căn. Theo Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, trong ngắn hạn, phân khúc này sẽ tiếp tục duy trì đà tăng nhờ nguồn cầu ổn định từ nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ đất nền sang.
Nhà phố và biệt thự cũng có bước cải thiện, với nguồn cung hơn 6.500 căn và tiêu thụ 667 căn, tăng 13% và gấp 3,8 lần so với cùng kỳ. TP.HCM chiếm 42% nguồn cung, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh đóng góp lần lượt 40% và 18%. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 10%, phản ánh áp lực thanh khoản vẫn còn cao. Mặt bằng giá duy trì ở mức từ 39,4 triệu đồng/m² đến trên 200 triệu đồng/m², tùy vị trí. Giới chuyên gia nhận định phân khúc này cần thêm thời gian để phục hồi khi mức giá vẫn vượt xa khả năng chi trả của đa số khách hàng.
Ở mảng bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường có sự phân hóa rõ rệt. Theo đó, biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung đạt 2.398 căn, tăng 4% so với cùng kỳ; tiêu thụ chỉ 72 căn, dù tăng 1,9 lần so với năm trước nhưng vẫn ở mức rất thấp. Thanh khoản tập trung vào các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn.
Tiếp đến, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung 4.086 căn, tăng 41% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hơn 84% nguồn cung đến từ hàng tồn kho, trong khi lượng tiêu thụ đạt 381 căn, chiếm 9%. Các dự án mới mở bán trong tháng đóng góp tới 89% giao dịch thành công.
Riêng condotel, nguồn cung sơ cấp hơn 5.100 căn, tăng 5% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt 643 căn, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ, với giao dịch chủ yếu tập trung ở miền Nam (chiếm 98%).
Theo nhận định của DKRA Consulting, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều thách thức về thanh khoản, pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư. Các chính sách cam kết lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất chưa đủ để tạo bứt phá. Ngược lại, phân khúc căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” trong những tháng cuối năm.
Kinh tế vĩ mô, pháp lý và hạ tầng: Ba trụ cột hỗ trợ thị trường
Theo báo cáo của DKRA Consulting, về kinh tế vĩ mô, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 8 tháng đầu năm tăng 3,25% cả nước và 4,07% tại TP.HCM, nằm trong ngưỡng kiểm soát. FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, đạt 26,14 tỷ USD (tăng 27,3% so với cùng kỳ), riêng TP.HCM thu hút 6,89 tỷ USD, tăng 58%. Thị trường tài chính cũng ổn định: tỷ giá USD/VND ở mức 26.502 đồng, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng duy trì 4,4–5,5%/năm, VN-Index vượt 1.680 điểm. Giá vàng trong nước tăng 7,6% so với đầu tháng 8, phản ánh nhu cầu trú ẩn an toàn nhưng chưa tạo áp lực lớn đến dòng tiền bất động sản.
Đối với khung pháp lý, trong tháng 8, nhiều chính sách quan trọng được ban hành, như Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định thi hành Luật Đất đai; Nghị định 230/2025/NĐ-CP về miễn, giảm tiền sử dụng đất; cùng Công văn 1085/UBND-ĐT về áp dụng bảng giá đất tại TP.HCM sau khi sáp nhập địa giới. Các văn bản này tạo hành lang pháp lý minh bạch, tháo gỡ nhiều vướng mắc về thủ tục và chi phí, đặc biệt cho các dự án đang đình trệ. Ông Võ Hồng Thắng nhận định, sự ổn định và nhất quán của chính sách sẽ củng cố niềm tin cho nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường phục hồi.
Đặc biệt, hạ tầng giao thông đã thực sự bứt phá khi nhiều công trình trọng điểm tại TP.HCM và Đồng Nai đã được khởi công hoặc đưa vào vận hành như: cầu lớn nhất trên tuyến Vành đai 3 kết nối TP.HCM – Đồng Nai; nút giao Gò Công trị giá hơn 12.000 tỷ đồng; tuyến đường 6 làn xe từ Xa lộ Hà Nội đến Vành đai 3; dự án mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành trị giá hơn 16.300 tỷ đồng. Những dự án này không chỉ cải thiện kết nối liên vùng mà còn trực tiếp nâng giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi.
Tổng hợp các yếu tố cung – cầu, pháp lý, hạ tầng và kinh tế vĩ mô, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi, với trọng tâm là phân khúc căn hộ hạng A và B. Nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để thoát khỏi tình trạng trầm lắng. Tuy nhiên, với FDI tăng trưởng mạnh, hạ tầng liên tục mở rộng và chính sách pháp lý ngày càng minh bạch, các chuyên gia nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thuận lợi hơn cho sự bứt phá của toàn thị trường.
