 |
| Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc, nơi vị trí, hạ tầng và chất lượng dự án đóng vai trò then chốt. Ảnh: Internet |
Các báo cáo thị trường quý IV/2025 của các tổ chức tư vấn quốc tế cho thấy bức tranh bất động sản công nghiệp phía Nam đã bước sang một giai đoạn mới: không còn tăng trưởng “nóng”, nhưng cũng đã thoát khỏi trạng thái trầm lắng kéo dài trong năm 2024 và nửa đầu 2025. Thị trường đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc, nơi vị trí, hạ tầng và chất lượng dự án đóng vai trò then chốt.
Nguồn cung tăng nhanh, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2025, bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận sự gia nhập nguồn cung đất khu công nghiệp lớn hiếm thấy trong nhiều năm. Chỉ riêng hai dự án tại Đồng Nai đã bổ sung khoảng 2.000 ha đất công nghiệp, nâng tổng nguồn cung toàn vùng lên hơn 36.400 ha, tăng gần 28% so với cùng kỳ năm trước.
Việc nguồn cung tăng nhanh khiến tỷ lệ lấp đầy bình quân toàn thị trường điều chỉnh về mức 74%. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu đến từ tốc độ gia nhập nguồn cung mới quá lớn trong thời gian ngắn, thay vì sự suy yếu của nhu cầu thực.
Theo bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao Dịch vụ tư vấn cho thuê bất động sản công nghiệp Cushman & Wakefield Việt Nam, các doanh nghiệp thuê hiện vẫn khá thận trọng trong ngắn hạn, nhưng nền tảng nhu cầu chưa bị phá vỡ. “Thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh sau những biến động của thương mại toàn cầu. Tuy nhiên, nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng và các cơ sở logistics hiện đại, có vị trí thuận lợi vẫn duy trì ổn định”, bà Đoan nhận định.
Thực tế cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các địa phương. TP.HCM tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, trên 84%, phản ánh sức hút của thị trường lõi dù quỹ đất hạn chế. Đồng Nai giữ mức lấp đầy trung bình khá, trong khi các thị trường mới mở rộng như Tây Ninh ghi nhận tỷ lệ thấp hơn do dư địa nguồn cung lớn.
Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng mạnh, giá chào thuê đất khu công nghiệp vẫn tiếp tục đi lên, đạt khoảng 185 USD/m²/thời hạn thuê, tăng hơn 5% so với cùng kỳ năm 2024. Diễn biến này cho thấy kỳ vọng dài hạn của các chủ đầu tư vào khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các khu công nghiệp gắn với hạ tầng giao thông và logistics hoàn chỉnh.
Ở các phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, thị trường tiếp tục duy trì sự ổn định. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt trên 90% tại hầu hết các địa phương, trong khi nhà kho xây sẵn ghi nhận mức lấp đầy bình quân trên 90%, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Các doanh nghiệp sản xuất và logistics ngày càng ưu tiên mô hình “vào là vận hành”, giúp rút ngắn thời gian triển khai và giảm rủi ro đầu tư.
Hạ tầng trở thành phép thử của chu kỳ tăng trưởng mới
Nếu như trong giai đoạn trước, lợi thế chi phí và quỹ đất dồi dào là yếu tố chính thu hút doanh nghiệp, thì trong chu kỳ mới, hạ tầng và khả năng kết nối đang dần trở thành “phép thử” đối với sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam.
Theo các chuyên gia, Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có, với hàng loạt dự án cao tốc, vành đai, sân bay và cảng biển được triển khai đồng thời. Riêng tại khu vực phía Nam, các công trình như Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, sân bay quốc tế Long Thành và hệ thống kết nối đến cảng Cái Mép – Thị Vải đang định hình một mạng lưới logistics liên vùng ngày càng rõ nét.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, hạ tầng không còn là yếu tố hỗ trợ, mà đã trở thành nền tảng bắt buộc cho tăng trưởng dài hạn. “Khi quy mô sản xuất mở rộng nhanh nhưng hạ tầng kết nối không theo kịp, lợi thế chi phí sẽ nhanh chóng bị bào mòn. Giai đoạn 2026–2027 sẽ là phép thử thực sự cho hiệu quả của chiến lược đầu tư hạ tầng hiện nay”, ông Khương nhận định.
Hạ tầng phát triển không chỉ giúp giảm chi phí logistics, mà còn tái cấu trúc lại không gian công nghiệp. Khi thời gian và chi phí di chuyển được rút ngắn, các quỹ đất tại Đồng Nai, Tây Ninh hay các địa phương vệ tinh có điều kiện trở thành những trung tâm sản xuất và phân phối mới, chia sẻ áp lực với khu vực lõi TP.HCM.
Song song với đó, chuỗi cung ứng toàn cầu cũng đang được tái cấu trúc theo hướng linh hoạt và phân tán hơn. Các doanh nghiệp đa quốc gia ngày càng ưu tiên đa dạng hóa địa điểm sản xuất nhằm giảm rủi ro địa chính trị và thương mại. Trong bối cảnh này, Việt Nam tiếp tục được đánh giá là điểm đến dài hạn nhờ tăng trưởng kinh tế ổn định, mạng lưới hiệp định thương mại thế hệ mới và thị trường nội địa ngày càng mở rộng.
Tuy nhiên, dòng vốn FDI trong giai đoạn tới được dự báo sẽ chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án có giá trị gia tăng cao, tiêu chuẩn môi trường – xã hội – quản trị (ESG) và khả năng kết nối hạ tầng đồng bộ. Điều này lý giải vì sao các dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đạt chuẩn kỹ thuật cao vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, bất chấp nguồn cung gia tăng.
Trong trung hạn, giai đoạn 2026–2029 được dự báo sẽ tiếp tục đón nhận lượng cung mới lớn ở cả ba phân khúc: đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn. Tuy nhiên, sự cạnh tranh sẽ không còn nằm ở số lượng, mà ở chất lượng dự án và khả năng tích hợp với hạ tầng, logistics và hệ sinh thái dịch vụ.
Từ bức tranh tổng thể, có thể thấy bất động sản công nghiệp phía Nam đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc. Hạ tầng, kết nối và chất lượng phát triển sẽ là những yếu tố quyết định khả năng bứt phá trong chu kỳ tăng trưởng mới, thay vì chỉ dựa vào quỹ đất và chi phí thấp như trước đây.
