 |
| Áp dụng hệ số K ở mức cao có thể khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng mạnh khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Ảnh: Song Lê |
Hướng tới giá đất sát thị trường hơn
Theo Dự thảo do Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM xây dựng, hệ số K sẽ được áp dụng để xác định giá đất trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Đáng chú ý, Dự thảo được xây dựng trên cơ sở khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá đất tại gần 9.800 tuyến đường trên địa bàn TP.HCM. Mục tiêu là đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Mặc dù bảng giá đất đã từng bước được điều chỉnh theo hướng sát thị trường hơn, nhưng trên thực tế vẫn tồn tại khoảng cách đáng kể giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế. Nếu giá đất được xác định quá thấp sẽ dẫn đến thất thu ngân sách, trong khi nếu xác định quá cao lại tạo thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp (DN). Cho nên, việc áp dụng hệ số K lần này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mức giá đất phù hợp với thực tế thị trường, qua đó góp phần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho rằng, hệ số K không chỉ giúp cập nhật kịp thời biến động của thị trường bất động sản (BĐS) mà còn góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại liên quan đến giá đất, đặc biệt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, việc áp dụng hệ số điều chỉnh cũng giúp đơn giản hóa quá trình xác định giá đất, giảm thời gian và thủ tục hành chính cho người dân và DN.
Một điểm đáng chú ý khác là Dự thảo quy định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch dựa trên hệ số SDĐ. Theo đó, các khu đất có hệ số SDĐ dưới 4 lần áp dụng hệ số điều chỉnh quy hoạch 1 lần; từ 4 lần đến dưới 5 lần áp dụng hệ số 1,1 lần; từ 5 lần đến dưới 6 lần áp dụng hệ số 1,2 lần; từ 6 lần đến dưới 7 lần áp dụng hệ số 1,3 lần. Các khu đất có hệ số SDĐ càng cao sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh quy hoạch tương ứng cao hơn. Theo Dự thảo, tại 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TP.HCM là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi, hệ số K được đề xuất ở mức 1,39 lần.
Người dân và DN lo áp lực chi phí tăng cao
Bên cạnh những kỳ vọng về việc đưa giá đất tiệm cận thị trường hơn, Dự thảo về hệ số K cũng làm dấy lên những lo ngại về tác động đối với nghĩa vụ tài chính của người dân và DN. Theo Dự thảo, hệ số K đối với đất ở tại một số khu vực có thể lên tới 2,59 lần, trong khi hệ số đối với đất nông nghiệp có nơi lên tới 10,56 lần. Điều này đồng nghĩa giá đất làm căn cứ tính tiền SDĐ, tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác sẽ tăng đáng kể so với trước đây.
Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia tài chính - BĐS nhận xét, việc áp dụng hệ số K ở mức cao có thể khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng mạnh khi thực hiện các thủ tục chuyển mục đích SDĐ. Theo ông, đối với nhiều hộ gia đình tại các khu vực đô thị hóa nhanh, khoản tiền SDĐ phải nộp có thể trở thành gánh nặng tài chính đáng kể.
Từ góc độ DN, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, điều quan trọng nhất là cơ chế xác định giá đất phải bảo đảm tính hợp lý và phù hợp với thực tiễn thị trường. Bởi nếu tiền SDĐ được xác định quá cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào của dự án, từ đó tác động trực tiếp đến giá bán sản phẩm và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong một số trường hợp, việc xác định giá đất theo bảng giá đất nhân với hệ số K có thể tạo ra mức nghĩa vụ tài chính cao hơn đáng kể so với các phương pháp định giá khác. Điều này cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình hoàn thiện Dự thảo nhằm tránh làm gia tăng chi phí phát triển dự án và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.
Luật gia Trần Khánh Ly đánh giá, việc xây dựng hệ số K theo hướng tiệm cận thị trường là cần thiết trong bối cảnh Luật Đất đai mới đang được triển khai. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải đánh giá đầy đủ tác động của chính sách đối với từng nhóm đối tượng. “Giá đất sát thị trường là mục tiêu cần hướng tới. Nhưng cùng với đó, cơ quan quản lý cần tính toán kỹ tác động đến chi phí đầu tư, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sức cạnh tranh của các DN. Bài toán cuối cùng vẫn là hài hòa lợi ích giữa các bên”, bà Trần Khánh Ly nhận định.
Có thể thấy, hệ số K mới đang được TP.HCM kỳ vọng sẽ trở thành công cụ giúp đưa giá đất tiệm cận thị trường hơn, hạn chế thất thu ngân sách và tạo thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, từ góc độ người dân và DN, mối quan tâm lớn nhất vẫn là mức độ gia tăng nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục đất đai hoặc triển khai dự án. Vì vậy, thước đo thành công của chính sách sẽ không nằm ở việc hệ số K tăng hay giảm bao nhiêu, mà ở khả năng tạo ra sự cân bằng giữa mục tiêu quản lý nhà nước, quyền lợi của người dân và yêu cầu phát triển bền vững của thị trường BĐS.
