 |
| Những tín hiệu tích cực đang xuất hiện ở phân khúc thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ, nhưng đây chưa phải là “vùng an toàn” cho tất cả nhà đầu tư. Ảnh: Internet. |
Tín hiệu tích cực từ du lịch và nhu cầu lưu trú chuyên gia
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, ngành du lịch toàn cầu năm 2024 - 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với 1,4 tỷ lượt khách quốc tế, tương đương mức trước đại dịch. Tại châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam và Nhật Bản là 2 điểm đến có tăng trưởng nhanh. Riêng Việt Nam, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025 đã đón gần 10,6 triệu lượt khách quốc tế, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2019 - một con số cho thấy sự phục hồi mạnh của du lịch inbound (loại hình du lịch mà trong đó khách du lịch từ nước ngoài đến tham quan, khám phá và trải nghiệm tại một quốc gia khác).
Những tín hiệu này nhanh chóng phản ánh vào thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ, đặc biệt tại 2 đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội - dù quý II hằng năm thường là mùa thấp điểm của ngành du lịch.
Tại TP.HCM, tổng nguồn cung khách sạn giữ ở mức 16.622 phòng do không có dự án mới, công suất thuê trung bình đạt 61%, giá thuê khoảng 77 USD/đêm. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ dịch vụ cho thấy hiệu quả hoạt động nổi trội hơn với 8.000 căn hộ đang khai thác, công suất thuê đạt 80% và giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m²/tháng. Bên cạnh đó, TP.HCM cũng thu hút 2,7 tỷ USD vốn FDI trong 6 tháng đầu năm, một phần trong đó tạo ra nhu cầu lưu trú ổn định cho các chuyên gia và quản lý nước ngoài.
Tương tự tại Hà Nội, thị trường khách sạn đạt công suất thuê 72%, giá thuê bình quân 108 USD/đêm; trong khi căn hộ dịch vụ đạt tỷ lệ lấp đầy tới 86%, giá thuê trung bình 24 USD/m²/tháng. Quý II/2025, nguồn cung khách sạn tại Hà Nội đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Trong nửa cuối năm, dự kiến có thêm 1.138 phòng từ 4 khách sạn mới, bao gồm 3 khách sạn 5 sao và 1 khách sạn 4 sao.
Nhìn chung, dù nguồn cung ngắn hạn không tăng đáng kể, nhưng nhu cầu sử dụng thực - đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp - đang có chuyển biến tích cực, mở ra triển vọng phục hồi dần dần cho thị trường.
Khả năng sinh lợi khá, nhưng chưa phải "thiên đường đầu tư"
Một trong những điểm khiến nhà đầu tư quan tâm tới phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ thời gian qua là khả năng tạo dòng tiền đều đặn, trong bối cảnh nhiều phân khúc khác còn bấp bênh.
Theo khảo sát từ Savills, tỷ suất sinh lợi của căn hộ dịch vụ tại TP.HCM và Hà Nội đang dao động từ 6 - 8%/năm, cao hơn mặt bằng của căn hộ để bán (3 - 5%/năm) và phân khúc văn phòng hạng B (4 - 6%). Riêng với khách sạn có thương hiệu quốc tế và vị trí tốt, lợi nhuận gộp có thể đạt từ 10 - 12%, nếu được vận hành hiệu quả. Tuy vậy, để đạt được các mức sinh lợi này, chủ đầu tư cũng phải đối mặt với không ít thách thức, từ chi phí vận hành cao, nguồn nhân lực dịch vụ chưa ổn định, đến sự phụ thuộc lớn vào biến động của thị trường du lịch quốc tế.
Trên bình diện khu vực, Việt Nam vẫn có dư địa tăng trưởng khá lớn. Tại Tokyo (Nhật Bản), công suất thuê đã phục hồi gần 80%, giá phòng tăng khoảng 20%, nhưng nguồn cung mới khan hiếm vì chi phí xây dựng cao - tạo lợi thế lớn cho các khách sạn hiện hữu. Bangkok (Thái Lan) đang hồi phục nhưng đối mặt với áp lực nguồn cung dư thừa. Trong khi đó, Dubai và vùng Caribe đang phát triển mạnh các mô hình bất động sản gắn với thương hiệu (branded residences) và nghỉ dưỡng đa chức năng - một hướng đi mà thị trường Việt Nam bắt đầu quan tâm.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tại Việt Nam, mô hình bất động sản thương hiệu hay căn hộ - khách sạn dạng nhỏ gắn với tập đoàn vận hành vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, chưa tạo thành làn sóng chủ đạo. Việc thiếu hụt nguồn cung cao cấp, đồng thời chưa có hành lang pháp lý riêng cho mô hình condotel hay căn hộ dịch vụ cũng là những yếu tố cản trở đà phát triển của phân khúc này.
Trong giai đoạn 2025 - 2030, thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ tại Việt Nam có tiềm năng tăng trưởng, đặc biệt khi gắn với xu hướng phát triển du lịch bền vững và thu hút dòng vốn FDI dài hạn. Tuy nhiên, đây chưa phải là “vùng an toàn” cho tất cả nhà đầu tư.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, những tín hiệu tích cực đang xuất hiện, nhưng chỉ mới mang tính chỉ dấu - chưa đủ để khẳng định một chu kỳ tăng trưởng bền vững đã bắt đầu. Việc đầu tư vào phân khúc này, vì thế, đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược dài hơi, đồng thời sẵn sàng thích ứng với các biến động về thị trường khách, vận hành, và chính sách.
