 |
| Quang cảnh diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025 |
Phát biểu tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025 - Diễn đàn thường niên do Báo Tài chính - Đầu tư và Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) tổ chức hôm nay (25/9), TS. Cấn Văn Lực nhận định: thị trường BĐS phục hồi nhờ nhiều yếu tố như lãi suất hấp dẫn, loạt chính sách gỡ vướng cho các dự án, khuyến khích nhà ở xã hội, tuy nhiên vấn đề là giá đang quá cao.
Báo cáo nghiên cứu của ông Lực chỉ ra rằng một người lao động có thu nhập trung bình ở Việt Nam phải mất gần 26 năm để mua một căn chung cư giá trung bình vào năm 2025, trong khi đó mức bình quân của thế giới là 15 năm. Ông Lực nhấn mạnh: “Vấn đề này càng ngày càng nghiêm trọng khi mà năm 2024 chỉ là 23,7 năm”.
Ông Lực chỉ ra nhiều bất cập khiến giá cao như hiện nay: Thứ nhất, nguồn cung ít do vướng mắc pháp lý thời gian trước. Thứ hai là mất cân đối cung cầu đối với phân khúc trung cấp, vừa túi tiền. Tiếp đến là tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm giá đến từ chủ đầu tư và môi giới BĐS. Ông Lực dẫn chứng từ một khảo sát gần đây của Batdongsan.com cho thấy có tới 86% trong 600 người trả lời sẽ bán nhà trong vòng 1 năm sở hữu. Ngoài ra, việc chưa đánh thuế BĐS (gồm 3 loại thuế: thuế giao dịch, thuế ngôi nhà thứ hai trở đi và thuế thừa kế) cũng là một nguyên nhân.
Từ các bất cập trên, ông Lực đề xuất giải pháp tăng cung bằng cách tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Về giải pháp này, Chính phủ dự kiến thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia, chủ yếu cung cấp nhà ở xã hội và ưu tiên cho thuê. Thứ hai là xử lý nghiêm hơn các hành vi thổi giá, làm giá, đấu giá. Thứ ba là phải nghĩ đến chuyện đánh thuế BĐS. Chúng ta cần có lộ trình để đánh thuế nhằm tránh ảnh hưởng đột ngột đến thị trường và vì cũng phải mất thời gian để thu thập dữ liệu đất đai. Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Công an đang đề nghị các địa phương cùng phối hợp hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và sẽ phải hoàn thành từ nay đến tháng 11.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cũng đồng ý với nhận định của ông Lực về vấn đề số lượng người mua để đầu tư, đầu cơ đang rất lớn trên tất cả các phân khúc căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự. Việc đánh thuế BĐS là không thể tránh khỏi.
Chia sẻ về cơ hội đầu tư BĐS thời gian tới, bà Dung cho rằng nên tập trung vào sản phẩm chung cư và đất nền tại các khu vực lân cận Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, vì giá hợp lý và nguồn cung dồi dào hơn. Đơn cử như ở Bình Dương, giá căn hộ bình quân chỉ từ 45-50 triệu đồng/m2, trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá này lên tới 85 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse cần đợi thêm thời gian phù hợp để đầu tư. Bà Dung cho biết, tỷ lệ cho thuê của các sản phẩm shophouse tại các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc hiện rất thấp, chỉ khoảng 20%, và rất nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt với sản phẩm này.
Ngoài ra, đối với BĐS khu công nghiệp, 9 tháng đầu năm, lượng khách nước ngoài hỏi thuê cũng giảm khoảng 30-40% so với các năm trước. Nguyên nhân là do ảnh hưởng từ thuế quan đối ứng của Mỹ.
