|
| Thị trường bất động sản những tháng gần đây đã ít sôi động. Ảnh: Bảo Tín |
Lâu nay, phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự là ba chân rết của thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh phía Nam, thường hay “làm mưa làm gió”, nhưng trong chuỗi ngày dài vừa qua đã trở nên ít sôi động hẳn.
Dù chưa có số liệu thống kê chính thức, nhưng theo các công ty nghiên cứu thị trường, từ đầu quý III/2022 và dự báo đến hết năm nay, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền không có gì đột biến.
Đáng lưu ý, nguồn cung phân bổ chủ yếu ở thị trường giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương và tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó chứ hiếm có dự án mới “trình làng”. Mặt bằng giá đất nền tính đến thời điểm này duy trì mức ổn định nhưng trong giai đoạn cuối năm nhiều khả năng sẽ sụt giảm.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm, đạt khoảng 70% so với 6 tháng đầu năm 2022, tức 9.000 - 11.000 căn. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp do các chủ đầu tư bán ra có thể sẽ tăng, nhưng giá bán thứ cấp sẽ không có nhiều biến động.
"Dễ thở" hơn hai phân khúc nói trên, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự kỳ vọng duy trì được nhịp độ như đầu năm. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn, TP.HCM dao động khoảng 600 căn (chủ yếu tập trung ở khu Đông).
Mặt bằng giá sơ cấp của phân khúc này sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát khiến chủ đầu tư tăng giá bán. Song, lực mua ghi nhận không sôi động, do đây là những sản phẩm có giá trị lớn, kén khách.
 |
Nhiều doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi” sau động thái siết chặt tín dụng khiến cho thị trường giảm thanh khoản. Ảnh: Bảo Tín |
Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, quan sát trên thị trường từ tháng 4/2022 đến nay cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi” sau động thái siết chặt tín dụng khiến cho thị trường giảm thanh khoản.
Không chỉ khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản còn “đói” luôn nguồn vốn trái phiếu. Bằng chứng là trong quý I/2022 và tháng 7 vừa qua, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu.
Ngoài ra, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn.
Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, chỉ những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp.
Trước sự bết bát này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.
HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp an toàn, lành mạnh, nhất là trái phiếu riêng lẻ, để hoạt động này trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Tín dụng được các chuyên gia kinh tế ví von như nguồn oxy, như mạch máu nuôi sống thị trường bất động sản. Một khi bóp nghẹt sự sống còn này, thị trường sẽ “hụt hơi”, trong đó chủ đầu tư và khách hàng là những chủ thể bị ảnh hưởng trước tiên. Vì vậy, đừng đợi đến lúc ngắc ngoải rồi mới cứu bởi khi đó đã muộn.
