|
| Nhiều năm qua, đa số dự án đầu tư có sử dụng đất được đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có quy mô dưới 50 ha, trong đó chủ yếu là dưới 20 ha, gần như không có dự án trên 100 ha. Ảnh: Nhã Chi |
Cho ý kiến về Điều 64 - Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định đấu thầu đối với trường hợp “đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là đúng nhưng chưa đủ, chưa bao gồm 2 trường hợp có thể thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cụ thể, trường hợp khu đất có diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong khu đất có nhiều thửa đất của hộ gia đình, cá nhân như trường hợp “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, Quận 1 (TP.HCM) đã được đưa ra đấu thầu năm 2007. Ngoài ra, còn có trường hợp khu đất có 100% diện tích là “đất công”, như năm 2007 đã đấu thầu Dự án Chợ Văn Thánh, quận Bình Thạnh (TP.HCM) có diện tích 5.983 m2 là “đất công” với 20 nhà đầu tư đăng ký tham gia.
HoREA đề nghị bổ sung Điểm d Khoản 1 Điều 64 gồm đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc khu đất có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất, hoặc khu đất đã giải phóng mặt bằng thuộc Nhà nước quản lý.
Nhiều ý kiến tại các hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đề nghị mở rộng các trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất như là phương thức chủ đạo để lựa chọn nhà đầu tư.
Thực tế, theo tổng hợp của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hoạt động lựa chọn nhà đầu tư dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa ngày càng được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước. Điều này cho thấy mức độ cạnh tranh trong các dự án đầu tư kinh doanh ngày càng tăng, không chỉ trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mà còn chuyển dịch sang các dự án đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cảng logistics, các dự án trong khu công nghệ cao (TP.HCM, Vĩnh Phúc, Đà Nẵng....).
Từ phân tích ưu, nhược điểm của từng phương thức đấu thầu, đấu giá, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ đề xuất phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất cần được áp dụng đối với tất cả các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận mà Nhà nước thu hồi đất, trong đó lợi nhuận của nhà đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng, kể cả trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc chưa giải phóng mặt bằng. Giá đất trong các trường hợp này được định giá sao cho phù hợp với giá trị thị trường, đồng thời cũng là tham số của bài toán đấu thầu.
Về quy mô dự án đấu thầu, bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 30/7/2022 quy định điều kiện khu đất đưa ra đấu thầu phải có diện tích từ 100 ha trở lên và vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Cho rằng không có căn cứ khoa học và thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 hay 50, 100 ha trở lên, HoREA đề nghị bỏ quy định về quy mô diện tích và giao cho bộ, ngành, UBND cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất, không phân biệt quy mô diện tích khu đất, phù hợp với thực tiễn.
Thực tế nhiều năm qua, đa số dự án đầu tư có sử dụng đất được đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có quy mô dưới 50 ha, trong đó chủ yếu dưới 20 ha, dự án trên 100 ha gần như không có.
Với quy định: “Khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” tại Dự thảo Luật, HoREA đề nghị bổ sung quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, bởi lẽ chỉ cần có quy hoạch 1/2000 thì đã có căn cứ để lập quy hoạch 1/500 và lập dự án đầu tư để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Trao đổi với Báo Đấu thầu, đại diện một số doanh nghiệp chia sẻ, quy định khu đất đấu thầu phải có quy hoạch 1/500 và trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức tuyển chọn ý tưởng phương án quy hoạch 1/500 có thể dẫn đến hạn chế sáng tạo của nhà đầu tư khi đề xuất phương án thông qua đấu thầu. Vì thế, việc bổ sung khu đất có quy hoạch 1/2000 sẽ tạo điều kiện để nhà đầu tư được phát huy sáng tạo cao nhất khi triển khai dự án, trong đó có thể có việc lập quy hoạch chi tiết 1/500. Quy định về quy hoạch 1/500 chỉ nên áp dụng với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
