 |
| Hầu hết các giao dịch đất công nghiệp lớn tại khu vực phía Nam tập trung chủ yếu trong quý I/2025 |
Thị trường hạ nhiệt sau nhiều năm tăng nóng
Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam được CBRE Việt Nam nhắc đến trong báo cáo mới đây bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Sự chậm lại nói trên đang phản ánh đúng tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư, bởi họ không dám mạo hiểm đưa ra quyết trong bối cảnh nhạy cảm về vấn đề thuế quan.
“Hầu hết các giao dịch đất công nghiệp lớn tại khu vực phía Nam tập trung chủ yếu trong quý I/2025, vì từ sau ngày 9/4/2025 khi Hoa Kỳ tuyên bố áp thuế đối với Việt Nam, nhà đầu tư gần như đứng im quan sát. Con số 55 ha tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ trong nửa đầu năm 2025 thể hiện sự sụt giảm rõ rệt, thấp hơn 1,7 lần so với diện tích hấp thụ trung bình hàng quý trong giai đoạn từ quý I/2023 - I/2025”, bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận xét.
Ngoài ra, việc thiếu hụt quỹ đất sạch, pháp lý kéo dài cũng là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm trên. Nhiều khu công nghiệp mới dù đã có trong quy hoạch nhưng vẫn đang vướng khâu đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc chờ hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thời gian xin chấp thuận đầu tư trung bình kéo dài từ 12 - 24 tháng, khiến các nhà phát triển khu công nghiệp không thể triển khai kịp thời các dự án mới.
Trong khi đó, mặc dù các tuyến cao tốc như Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM, hay TP.HCM - Mộc Bài đang được triển khai, song tiến độ chưa đủ nhanh để đáp ứng yêu cầu về logistics. Việc thiếu đồng bộ trong giao thông liên tỉnh khiến chi phí vận chuyển gia tăng, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Mặt khác, giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam hiện đang thuộc nhóm cao nhất cả nước (dao động từ 180 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê), khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc chuyển hướng sang miền Bắc (như Bắc Giang, Hải Phòng) hoặc miền Trung (như Nghệ An, Quảng Nam) - những nơi có giá thuê hấp dẫn và chính sách ưu đãi thu hút đầu tư rõ rệt hơn.
Nhiều chuyên gia cho hay, tuy Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng các doanh nghiệp quốc tế đang có xu hướng thận trọng hơn trước những biến động địa chính trị, chi phí lãi vay cao và tốc độ tiêu thụ hàng hóa chậm tại các thị trường xuất khẩu chính (Mỹ, EU). Điều này làm giảm động lực mở rộng nhà máy tại Việt Nam nói chung và miền Nam nói riêng.
Chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý sẽ không còn đủ mạnh
Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đều đang tiệm cận mức bão hòa, với nhiều nơi đạt trên 90%. Giá thuê trung bình tại khu vực miền Nam đã tăng 5 - 8% so với cùng kỳ 2024, nhưng lượng giao dịch mới lại giảm sút rõ rệt, đặc biệt là ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM. Cụ thể, 6 tháng đầu năm nay, giá thuê trung bình đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
Để vực dậy sức hút của thị trường đất công nghiệp miền Nam, các chuyên gia khuyến nghị, trước tiên phải đẩy nhanh cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là rút ngắn thời gian phê duyệt đầu tư, cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tiếp đó, ưu tiên phát triển các khu công nghiệp chuyên ngành, có hạ tầng đồng bộ, tích hợp logistics, nhà ở công nhân và các tiện ích hỗ trợ (khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao…).
Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư giao thông kết nối vùng, bảo đảm các trục đường trọng điểm hoàn thành đúng tiến độ, đặc biệt là đường Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và các tuyến đường sắt đô thị. Ngoài ra, cần xây dựng chính sách ưu đãi linh hoạt để giữ chân nhà đầu tư FDI lâu dài, như giảm giá thuê, miễn phí sử dụng hạ tầng ban đầu, hỗ trợ thủ tục pháp lý…
Bà Thanh Phạm bình luận, khi bước vào nửa cuối năm 2025, việc điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) sẽ đặt ra những thách thức lớn cho chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư khu công nghiệp. Dù các ưu đãi trực tiếp từ chính phủ có thể giảm, nhưng áp lực duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn rất cao.
Do đó, theo bà Thanh Phạm, việc chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý có thể sẽ không còn đủ mạnh. Các chủ đầu tư cần nghiên cứu sâu hơn về chiến lược thu hút khách thuê dài hạn, đồng thời không ngừng nâng cấp sản phẩm, tiện ích và dịch vụ để tạo ra giá trị khác biệt trong bối cảnh thị trường đang thay đổi.
Tuy đang chững lại, nhưng triển vọng dài hạn của thị trường đất công nghiệp miền Nam vẫn tích cực. Trong 6 tháng cuối năm 2025, khi các tuyến giao thông trọng điểm khởi công và một số khu công nghiệp mới (như VSIP III - Bình Dương, Long Đức 3 - Đồng Nai) tăng tốc thu hút đầu tư, thị trường sẽ khởi sắc trở lại.
Ngoài ra, việc các doanh nghiệp Nhật Bản, Hàn Quốc và Hoa Kỳ đang tăng tốc tái cấu trúc chuỗi cung ứng và tìm kiếm địa điểm thay thế Trung Quốc sẽ tiếp tục là động lực lớn cho Việt Nam. Trong đó, miền Nam vẫn là điểm đến ưu tiên nhờ vị trí gần cảng biển, sân bay quốc tế và hệ sinh thái công nghiệp lâu đời.
Một chuyên gia của JLL Việt Nam đánh giá, Việt Nam đang có cơ hội vàng để thu hút dòng vốn FDI, nhưng cần phải có những chính sách mới mẻ để giữ chân nhà đầu tư. Bởi, những lợi thế hiện tại sẽ không kéo dài mãi. Nhà đầu tư luôn cân nhắc giữa nhiều lựa chọn.
Sự chững lại của thị trường đất công nghiệp miền Nam là tín hiệu cảnh báo, nhưng không đồng nghĩa với suy thoái. Nếu những vấn đề đặt ra nói trên được triển khai hiệu quả, miền Nam có thể vượt qua giai đoạn chững lại hiện tại để tiến vào chu kỳ phát triển mới, bền vững vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026.
