 |
| Dù phân khúc cao cấp cho thấy sự ổn định, bức tranh tổng thể của thị trường lại đặt ra nhiều vấn đề về tính cân bằng cung – cầu. Ảnh: An Nhiên |
Lực cầu tài chính mạnh giữ nhịp thị trường cao cấp
Theo báo cáo quý I/2026 của JLL, thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM ghi nhận 1.338 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư uy tín. Mặt bằng giá sơ cấp đạt trung bình 4.148 USD/m², tăng 2,3% so với quý trước và 7,3% so với cùng kỳ, cho thấy xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn trong bối cảnh nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào.
Thanh khoản thị trường tiếp tục được duy trì với 1.447 căn hộ tiêu thụ trong quý, không chỉ đến từ các dự án mới mà còn từ lượng hàng tồn kho hiện hữu. Đáng chú ý, nhiều giao dịch đã chuyển sang giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán chính thức, phản ánh mức độ sẵn sàng tài chính cao hơn của người mua so với giai đoạn trước.
Ở phân khúc nhà liền thổ, dù không ghi nhận nguồn cung mới do vướng mắc pháp lý, thị trường vẫn đạt 562 giao dịch trong quý I. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.311 USD/m², tăng 7,4% so với cùng kỳ, cho thấy áp lực tăng giá vẫn hiện hữu khi nguồn cung tiếp tục bị hạn chế.
Nhận định về diễn biến này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, nguồn cung hiện nay chủ yếu đến từ các dự án lớn của những chủ đầu tư có uy tín lâu năm, trong khi phân khúc nhà liền thổ vẫn đối mặt với tình trạng khan hiếm kéo dài do các rào cản pháp lý. Chính sự mất cân đối này đang tạo áp lực tăng giá đối với các sản phẩm hiện hữu có vị trí tốt và chất lượng cao.
Một yếu tố quan trọng khác là biến động lãi suất. Trong quý I/2026, lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng đã làm thay đổi đáng kể cấu trúc người mua. Theo bà Trang, nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực lớn hơn từ chi phí tài chính, trong khi những người có tỷ lệ vốn tự có cao hoặc chỉ vay ở mức thấp lại tận dụng tốt các chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán sớm và hỗ trợ từ chủ đầu tư. Điều này khiến lực cầu trên thị trường ngày càng tập trung vào nhóm khách hàng có năng lực tài chính vững vàng, qua đó giữ nhịp giao dịch trong bối cảnh điều kiện tín dụng kém thuận lợi hơn.
Phục hồi chọn lọc và bài toán nhà ở vẫn bỏ ngỏ
Dù phân khúc cao cấp cho thấy sự ổn định, bức tranh tổng thể của thị trường lại đặt ra nhiều vấn đề về tính cân bằng cung – cầu. Dữ liệu từ Savills cho thấy trong năm 2025, TP.HCM ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch nhà ở với tỷ lệ hấp thụ lên tới 82%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 8.600 căn và phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang nghiêng mạnh về phân khúc giá cao. Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong đó hơn một nửa nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu đồng/m², còn sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Thực trạng này cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ rệt giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.
Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn, đặc biệt khi các yếu tố nền tảng như cải cách pháp lý và đầu tư hạ tầng đang dần hội tụ. Trong giai đoạn 2026–2028, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, với khu Đông tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới.
Tuy vậy, triển vọng gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc giải quyết được bài toán tiếp cận nhà ở nếu cấu trúc sản phẩm không thay đổi. Thực tế quý I/2026 cho thấy thị trường đang vận hành theo hướng “phục hồi có chọn lọc”, nơi các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi phân khúc giá phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt kéo dài.
Nhìn từ góc độ này, nhận định của JLL về một chu kỳ tăng trưởng chọn lọc là phù hợp với diễn biến thực tế. Tuy nhiên, nếu xu hướng này tiếp tục nghiêng về phía phân khúc cao cấp và nhóm khách hàng giàu, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ phục hồi thiếu cân bằng, khi động lực tăng trưởng không đến từ nhu cầu đại chúng mà chủ yếu dựa vào một nhóm người mua hạn chế.
Trong bối cảnh đó, việc tái định vị nhà ở như một phần của hạ tầng – gắn với quy hoạch, chính sách tài chính và chiến lược phát triển đô thị dài hạn – được xem là hướng tiếp cận cần thiết. Chỉ khi nguồn cung được điều chỉnh theo nhu cầu thực và khả năng chi trả của số đông, thị trường mới có thể chuyển từ trạng thái phục hồi cục bộ sang phát triển bền vững hơn trong các chu kỳ tiếp theo.
